Reforma no imóvel alugado: quais são as dúvidas mais frequentes?

Entenda direitos e deveres de locadores e locatários quando o assunto é reforma em imóveis alugados.

Reformas em imóveis alugados geram muitas dúvidas, e a situação se agrava quando surgem problemas urgentes que afetam a qualidade de vida e o bem-estar dos inquilinos. Tanto inquilinos quanto proprietários precisam conhecer seus direitos e deveres para evitar prejuízos e desgastes no relacionamento contratual. Neste artigo, você confere respostas às dúvidas mais comuns sobre o tema e orientações importantes.

O que fazer quando o proprietário (locador) não quer realizar uma reforma urgente no imóvel alugado?

É fundamental documentar da melhor maneira possível a recusa do locador (proprietário) em realizar uma reforma necessária no imóvel alugado.

Não adianta manter apenas conversas informais por telefone ou pessoalmente, sem deixar provas do problema. O WhatsApp é uma boa opção, mas muitas vezes, para servir como prova, é necessário realizar uma ata notarial em cartório, o que pode tornar o serviço bastante caro. Por isso, o conselho é realizar essas tratativas por e-mail, sendo uma forma econômica e eficaz.

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E se o locador ainda se recusar a realizar a reforma?

Se a reforma for uma benfeitoria necessária, ou seja, que diz respeito à habitabilidade do imóvel (infiltrações, estrutura ruindo, esgoto danificado, etc.), o inquilino pode solicitar a rescisão contratual, sem arcar com a multa compensatória.

Isso porque, nesse caso, o locador cometeu uma infração legal com base no artigo 22 da Lei 8.245/91, principalmente os incisos I e IV do mesmo artigo. Posteriormente, o inquilino pode solicitar até uma indenização devido à mudança forçada. Mas saiba que essa é uma ação bastante complexa, que muitas vezes não vale a pena.

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O inquilino pode fazer a reforma e depois descontar no aluguel?

Se houver uma negociação com o locador ou a administradora, o inquilino pode sim realizar a reforma sem nenhum problema, inclusive podendo negociar o abatimento no aluguel ou outra forma de compensação.

Mas, se não houver essa negociação entre as partes, corre-se o risco de o inquilino ficar no prejuízo, tendo em vista que 99% dos contratos de locação, principalmente os feitos por administradoras, possuem uma cláusula que não indeniza benfeitorias feitas pelo inquilino.

Por isso, é extremamente importante informar o locador sobre qualquer problema no imóvel. O artigo 23, inciso IV, da Lei do Inquilinato, prevê que é obrigação do locatário "levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros".

Ou seja, o locador precisa ter conhecimento do problema para que, depois, combine com o inquilino como será realizada ou não a reforma.

Quem paga por cada tipo de reforma ou benfeitoria?

De forma geral, os gastos com reformas são classificados em três tipos de benfeitorias:

• Necessárias: aquelas indispensáveis para manter a segurança e a habitabilidade do imóvel, como reparos estruturais ou correção de infiltrações. São responsabilidade do proprietário.

• Úteis: melhorias que facilitam o uso do imóvel, mas que não são essenciais, como a instalação de uma nova rede elétrica mais moderna. Podem ser feitas pelo inquilino, mas, salvo acordo prévio, não geram direito à indenização.

• Voluptuárias: são as obras de embelezamento, como pintura decorativa ou instalação de itens de luxo. Ficam por conta do inquilino, sem direito a reembolso.
   

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A reforma precisa ser comunicada formalmente?

Sim, sempre que houver necessidade de realizar qualquer intervenção que altere as condições do imóvel, o inquilino deve informar formalmente o locador. Essa comunicação evita futuros conflitos e garante a segurança jurídica das partes.

E, como você viu, o ideal é que a comunicação seja feita por e-mail, para facilitar a comprovação posteriormente, caso necessário.

O locador pode se recusar a autorizar reformas?

O locador pode negar reformas não essenciais ou que alterem a estrutura do imóvel. No entanto, quando se trata de reparos essenciais à segurança e salubridade, ele tem a obrigação legal de realizar. Caso se recuse, como vimos, o inquilino pode até romper o contrato sem multa.

Como evitar problemas com reformas no imóvel alugado?

• Leia atentamente o contrato de locação, identificando cláusulas sobre reformas;

• Sempre formalize a comunicação e os acordos;

• Conheça seus direitos e deveres com base na Lei do Inquilinato;

• Acompanhe os portais do Grupo SP Imóvel, nossa editoria sobre locação responde às principais dúvidas;

• Em casos complexos, consulte um advogado especializado.

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