Quem entra com ação de despejo por falta de pagamento?

Entenda como funciona o processo e quais são os direitos e deveres de locadores e inquilinos.

Alugar um imóvel é uma relação contratual baseada em direitos e deveres tanto para o inquilino quanto para o locador (proprietário). Quando ocorrem atrasos no pagamento, muitos locatários se sentem inseguros sobre os riscos de uma ação de despejo. É importante entender que locação não é um empréstimo: o aluguel representa uma fonte de renda para o proprietário, que muitas vezes depende desse valor para suas despesas, além dos custos de manter o imóvel.

No entanto, a decisão de ingressar com uma ação de despejo geralmente é o último recurso, utilizado quando as tentativas de negociação não avançam. Por isso, compreender como funciona esse processo e em quais situações ele ocorre é fundamental tanto para quem aluga quanto para quem oferece um imóvel.

Quer saber mais? Continue a leitura e confira.

O que fazer antes de ingressar com ação de despejo?

Com atraso de 1 até 5 dias úteis após o vencimento, o locador ou administradora começa a cobrar o inquilino. Normalmente, é oferecido um prazo para quitar o aluguel atrasado. Isso costuma ser feito de forma amistosa, considerando que os atrasos no aluguel podem acontecer por diversos fatores.

Por outro lado, muitos inquilinos, infelizmente, acabam atrasando o aluguel todo mês. Mas a maioria desses atrasos são quitados dentro do mês vigente. Para muitos locadores isso é ruim, pois alguns dependem dessa renda como subsistência.

O problema maior é quando o inquilino atrasa o segundo mês de aluguel. Nesse momento, a maioria das administradoras já começa a preparar uma notificação padrão, não obrigatória, alertando que após alguns dias, ingressará com uma ação de despejo por falta de pagamento. Para o inquilino desocupar voluntariamente, é geralmente feito um acordo com prazo de desocupação e parcelamento do débito, comum que seja em vários meses, para quitação.

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Quando entrar com uma ação de despejo contra o inquilino?

A ação de despejo gera transtorno para todas as partes envolvidas, pois não é interessante para ninguém ingressar com esse tipo de ação. Então, é comum ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino apenas quando o locador (proprietário) ou administradora já utilizaram todos os meios de comunicação para o inquilino quitar o débito ou desocupar o imóvel. 

No fim dessa história, o inquilino fica com restrição para locar outro imóvel, além de outras restrições ao crédito.

O locador (proprietário) vai deixar de receber a sua renda nos próximos meses e a administradora terá que arcar, geralmente, com honorários advocatícios, conforme a praxe do negócio de administração de locação.

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Quais são os prazos no processo de despejo?

Após o ajuizamento da ação, o juiz pode conceder:

• Liminar de despejo em 15 dias úteis, caso o contrato não esteja garantido por caução, fiador ou seguro-fiança;

• Se houver garantia, o processo segue seu trâmite comum, podendo levar de alguns meses até mais de um ano, dependendo do caso.

Quem pode entrar com a ação de despejo?

A ação de despejo deve ser ajuizada pelo locador (proprietário) ou pela administradora que o representa contratualmente. No contrato de administração, é comum constar uma cláusula que permite que a administradora mova ações em nome do proprietário.

Quais são os impactos da ação de despejo para o inquilino?

• Restrições de crédito: O nome do inquilino pode ser negativado;

• Dificuldade para alugar outro imóvel: A ação de despejo fica registrada e pode ser consultada por imobiliárias e locadores;

• Custas judiciais e honorários: além da dívida de aluguel, o inquilino pode ser condenado ao pagamento das custas do processo e dos honorários advocatícios.

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Conclusão

A ação de despejo não é do interesse de nenhuma das partes, pois gera transtornos e custos tanto para o locador quanto para o inquilino. O ideal é que qualquer problema seja resolvido de forma amigável, sempre com diálogo e negociação. Ter clareza sobre os direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é essencial para evitar prejuízos e desgastes na relação contratual.

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