Quem Deve Pagar Dívida de Condomínio do Locatário: Inquilino ou Proprietário?

Veja opinião da advogada Jisele Redondo

Quando o assunto é a cobrança de dívidas de condomínio, a relação entre inquilino e proprietário pode gerar dúvidas. Afinal, quem deve arcar com essa despesa? O inquilino que reside no imóvel ou o proprietário que é o real dono da unidade?

De acordo com o Código Civil Brasileiro, mais especificamente o artigo 1.336, o locador (o proprietário) tem o dever de contribuir com as despesas do condomínio. Isso significa que, legalmente, a obrigação pelo pagamento do condomínio é do proprietário. Porém, é comum que nos contratos de locação seja previsto que o inquilino assuma essa despesa durante o período em que está utilizando o imóvel.

Mesmo que o contrato de locação determine que o inquilino deve pagar o condomínio, em caso de inadimplência, o condomínio cobrará diretamente do proprietário, pois a responsabilidade final perante o condomínio recai sobre ele. O condomínio não tem relação jurídica com o inquilino, apenas com o dono do imóvel.

A advogada e mediadora de conflitos condominiais, Jisele Redondo, confirma que a responsabilidade pelo pagamento vai depender do que está estipulado no contrato de locação. “O proprietário vai cobrar de você o aluguel junto com o condomínio? Ou o proprietário vai cobrar apenas o aluguel e o condomínio ficará sob sua responsabilidade? O que foi acordado? A dívida, na verdade, não é do proprietário, mas sim do imóvel. Isso é o que se chama Propter Rem."

Boleto do condomínio está atrasado. Quem deve: proprietário ou inquilino?

Ainda de acordo com a especialista, o responsável pelo pagamento do condomínio será aquele cujo nome consta na certidão de registro de imóveis. “O apartamento 1205 está em débito com o condomínio. Quem vai pagar esse condomínio é a pessoa cujo nome está na certidão de registro de imóveis. Então, eu vou ao cartório, solicito uma certidão de registro de imóveis atualizada, sai o documento, e verifico: é o Dalton. Quem vou cobrar? O Dalton.

Dalton, por sua vez, receberá um processo e terá um prazo para quitar o débito. Segue o processo, e ele terá que pagar. Como proprietário, ele poderá então cobrar da Fabi, que é a inquilina, com base no contrato de locação, para ser ressarcido do valor que pagou, já que era responsabilidade dela.

Mas são duas esferas distintas: uma é a esfera do condomínio, que é responsável por receber o pagamento do prédio, e a outra é a esfera cível, que rege o contrato de locação, válido apenas entre as partes, ou seja, entre o proprietário e o inquilino."

Inquilino não pagou condomínio. O que fazer?

De acordo com o advogado Nilson Morisava da Csascelli & Morisava, a obrigação de pagamento do condomínio é do proprietário, exceto se tiver previsão no contrato de locação de que o locatário será responsável pelo pagamento de cota condominial, contas de consumo, multas pessoais, e até mesmo de despesas com seguro e processos trabalhistas do período. Estando previsto a obrigação do inquilino, o locador poderá propor Ação de Despejo por descumprimento contratual, ou ação de cobrança de débitos pendentes da responsabilidade do inquilino.

Leia a entrevista completa com o advogado Nilson Morisava.

E as Despesas Extraordinárias?

As despesas extraordinárias são aquelas que surgem a partir de imprevistos, sendo citadas no artigo 22, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, conforme descrito abaixo:

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

E quem deve pagar pelas despesas extraordinárias? Inquilino ou proprietário?

Baseado nas definições especificadas acima, Marcel de Toledo, diretor do Grupo SP Imóvel é obrigação do locador (proprietário) arcar com essas despesas extraordinárias, seguindo também o que é dito no artigo 22 da Lei do Inquilinato, que segundo ele, também é bem clara, conforme mencionado a seguir:

Art. 22. O locador é obrigado a:

X - pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Leia em nosso Blog: O inquilino tem que pagar a despesa extraordinária do Condomínio?

E o que são despesas ordinárias?

As despesas ordinárias são aquelas relativas ao funcionamento básico do condomínio, ou seja, despejas as quais necessitam do funcionamento.

Ainda de acordo com a Lei do Inquilinato 8.245, o locatário é obrigado a:

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

O que são Despesas Condominial

A taxa de condomínio é um valor mensal pago para cobrir os custos de manutenção, conservação e administração das áreas comuns de um condomínio. Itens como:

• Manutenção de elevadores
• Limpeza das áreas comuns
• Salários de funcionários (porteiros, faxineiros, jardineiros)
• Conservação de equipamentos
• Obras de melhorias ou manutenções corretivas