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A CAIXA atua no mercado de crédito imobiliário com a concessão de financiamento com recursos do SBPE e do FGTS, para aquisição de imóveis novos e usados, aquisição de terreno e construção, construção em terreno próprio ou reforma e/ou ampliação.
A CAIXA Econômica prioriza a liberdade de escolha dos seus clientes e, desde março de 2021, oferece quatro opções de linhas de financiamento imobiliário com recursos SBPE, para aquisição de imóvel novo ou usado: TR, IPCA, Poupança CAIXA e Taxa Fixa.
O banco informa que as taxas de juros são definidas em função de fatores mercadológicos e conjunturais, dentro das regras prudenciais da instituição financeira.
Na modalidade SBPE, a CAIXA oferta taxas de juros, efetivas, a partir de 8,99% a.a., conforme abaixo:
| Linha de Crédito SBPE |
Renda Bruta | Taxa Efetiva (% a.a) |
Prazo | |
| Min | Max | Max. | ||
| TR | Sem Limite | TR + 8,99% | TR + 9,99% | 420 |
| Poupança Caixa | Sem Limite | Remun. Poup*. + 3,10% | Remun. Poup.* + 3,99% | 420 |
| IPCA | Sem Limite | IPCA + 5,30% | 240 | |
| Taxa Fixa | Sem Limite | 11% | 11,50 | 360 |
|
* Taxa adicional da poupança de 6,17% a.a. (variação poupança) considerando SELIC de 11,25% |
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| Fonte: Caixa Econômica Federal - novembro de 2024 | ||||
Para a modalidade Construção, no SBPE, as taxas de juros efetivas partem de 10,30% a.a.:
| Construção Individual / Reforma Residencial | Taxa de Juros Efetiva (% a.a) |
Prazo Meses |
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| Min | Max | Min. | Max. | ||
| TR e Fixa | 10,30% | 11,50% | 120 | 360 | |
| Fonte: Caixa Econômica Federal - novembro de 2024 | |||||
No crédito habitacional Recursos FGTS - Habitação Popular, a CAIXA é o principal agente financeiro, financiando imóveis com taxa de juros a partir de TR+ 4,00% a.a. de acordo com a renda familiar e localização do imóvel.
Para cotistas do FGTS, há ainda a opção de financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, sem limite de renda familiar.
| FGTS Habitação Popular | Renda Familiar Bruta |
Taxa de Juros Nominal (% a.a) |
Prazo Meses |
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| Min | Max | Min. | Max. | |||
| TR | Até R$ 8 mil | 4,00% a.a | 8,16% a.a | 120 | 420 | |
| Fonte: Caixa Econômica Federal - julho de 2024 | ||||||
* Para imóveis com valor de avaliação até R$ 350.000,00, conforme recorte populacional/territorial
E em relação a modalidade Construção, tem-se:
| FGTS Construção em Terreno Próprio / Aquisição de Terreno e Construção | Taxa de Juros (% a.a) |
Prazo Meses |
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| Nominal | Efetiva | Min. | Max. | ||
| TR e Fixa | 8,66% | 9,01% | 120 | 420 | |
| Fonte: Caixa Econômica Federal - novembro de 2024 | |||||
Outro aspecto positivo do financiamento imobiliário da Caixa Econômica é a facilidade de pagamento. A instituição oferece a opção de pagamento por meio de débito automático em conta corrente, o que garante maior segurança e comodidade para os clientes. Além disso, é possível fazer a renegociação do financiamento a qualquer momento, com a possibilidade de mudanças nas condições de pagamento.
No entanto, é importante destacar que o financiamento imobiliário da Caixa Econômica, assim como qualquer outro produto financeiro, deve ser analisado com cuidado antes de ser contratado. É recomendável comparar as taxas de juros e as condições oferecidas por outras instituições financeiras, além de avaliar a situação financeira pessoal e a capacidade de pagamento antes de fechar negócio.
Para o Programa SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), o financiamento pode ser contratado com indexador TR (Taxa Referencial) ou IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), com Taxa de Juros Fixa ou com o Crédito Imobiliário Poupança CAIXA, indexado pela TR.
1º - Financiamento da Caixa usando a Taxa Referencial - TR
A TR, atualmente, é um indexador mais estável que o IPCA, garantindo uma maior previsibilidade no valor do encargo mensal. A série histórica da TR está disponibilizada no site do BACEN - https://www.bcb.gov.br/.
A taxa mínima para imóveis residenciais é a partir de 8,99% ao ano mais TR, para financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) dentro das modalidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com o maior prazo de parcelamento de até 420 meses.
| Financiamento Imobiliário Caixa Econômica Federal Juros + TR |
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| Linha de Crédito | Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) |
| Máximo de Financiado | 70% (Sac) e 50% (Price) |
| Comprometimento máximo da Renda | 30% |
| Taxa de Juros | A partir de 8,99% a.a. + TR |
| Valor Máximo do Imóvel | até R$ 1,5 milhão, pelo SFH |
| Prazo de Pagamento | 420 meses |
| Sistema de Amortização | SAC ou Tabela Price |
| Permitido Uso do FGTS | Sim, pelo SFH |
| Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica em novembro de 2024 | |
2º - Crédito Imobiliário Poupança Caixa
A taxa de juros do Crédito Imobiliário Poupança CAIXA, indexado pela TR, é composta por um percentual da taxa de juros prefixada somada à remuneração das Cadernetas de Poupança vigente no vencimento da prestação.
O rendimento adicional dos depósitos de poupança varia de acordo com a SELIC, que representa os juros básicos da economia brasileira, cuja revisão é feita a cada reunião do COPOM – Comitê de Política Monetária
O Crédito Imobiliário Poupança Caixa varia de acordo com a SELIC (taxa que de juros que Banco Central determina), que atualmente está em 11,25% ao ano e o rendimento da poupança corresponde a 70%.
Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano, a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar a ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.
Portanto, nesta modalidade, os juros anuais ficam a partir de 3,10% a.a. + o rendimento da poupança, que no momento está fixa em 6,17% e mais a TR, já que a Selic ultrapassou o teto máximo de 8,5% a.a., totalizando 9,27%.
| Financiamento Imobiliário Poupança Caixa |
|
| Linha de Crédito | Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) |
| Máximo de Financiado | 80% |
| Comprometimento máximo da Renda | 30% |
| Taxa de Juros | a partir de 3,10% (taxa fixa do banco) + 6,17% (variação poupança) + TR |
| Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão, pelo SFH |
| Prazo de Pagamento | 420 meses |
| Sistema de Amortização | SAC ou Tabela Price |
| Permitido Uso do FGTS | Sim, pelo SFH |
| Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica em novembro de 2024 | |
3º - Financiamento da Caixa usando o IPCA
O IPCA é um índice mensal calculado pelo IBGE para medir a variação dos preços. A série histórica do IPCA pode ser consultada no site do IBGE - http://www.ibge.gov.br/
O IPCA possui variação mais imprevisível que a TR e como trata-se de uma operação de longo prazo poderá ocorrer, no caso de inflação alta, aumento expressivo do valor dos encargos mensais, inclusive, podendo ser superior ao aumento da sua renda;
Nesta modalidade, as taxas estão a partir de 5,30% ao ano mais IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o prazo máximo de financiamento é de no máximo 360 meses (SAC) e 240 (Tabela Price).
| Financiamento Imobiliário Caixa Econômica Federal Juros + IPCA |
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| Linha de Crédito | Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) |
| Máximo de Financiado | 80% |
| Comprometimento máximo da Renda | Até 20% (Sac) e até 15% da Tabela Price |
| Taxa de Juros | A partir de 5,30% a.a. + IPCA |
| Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão, pelo SFH |
| Prazo de Pagamento | 240 meses |
| Sistema de Amortização | SAC ou Tabela Price |
| Permitido Uso do FGTS | Sim, pelo SFH |
| Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica em novembro de 2024 | |
4º - Financiamento da Caixa usando a TAXA FIXA
Na contratação com a taxa de juros fixa não ocorre a aplicação de qualquer indexador e isto traz para você a segurança que mudanças no cenário econômico não resultarão na variação do valor da prestação.
Nesta modalidade, as taxas variam de 11% a 11,50% ao ano e poderá ser financiado até 80% do imóvel novo ou usado e o prazo máximo é de no máximo 360 meses pelos sistemas SAC e Tabela Price.
| Financiamento Imobiliário Caixa Econômica Federal TAXA FIXA |
|
| Linha de Crédito | Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) |
| Máximo de Financiado | 80% |
| Comprometimento máximo da Renda | Até 20% (Sac) e até 15% da Tabela Price |
| Taxa de Juros | A partir de 11% a 11,50% a.a. |
| Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão, pelo SFH |
| Prazo de Pagamento | 360 meses |
| Sistema de Amortização | SAC ou Tabela Price |
| Permitido Uso do FGTS | Sim, pelo SFH |
| Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica em novembro de 2024 | |
O sistema de amortização define a maneira como os valores pagos na prestação amortizam o saldo devedor, sendo que nos dois sistemas ocorre, em proporções diferentes, a redução gradual do valor da dívida, conforme são pagas as prestações mensais.
Quanto mais rápido você amortizar o saldo devedor, menos juros pagará em valores absolutos.
A CAIXA oferece os sistemas de amortização SAC ou SFA/TP (PRICE). E as principais diferenças são:
• SAC – Sistema de Amortização Constante - o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros decrescente. Assim o valor do encargo mensal diminui ao longo do tempo.
No SAC, como as prestações iniciais são um pouco mais altas, você acaba reduzindo mais rápido o saldo devedor, o que resulta em um menor valor total pago em juros, considerando o mesmo prazo de contrato, se comparado ao sistema PRICE.
Porém como as prestações iniciais são maiores no sistema SAC é exigido de você uma maior capacidade de pagamento. Este sistema também é caracterizado pela gradativa redução do valor da prestação, notadamente, no final do contrato.
• Tabela Price – O valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é crescente e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal constante durante o prazo contratado
No sistema PRICE, você pode ter prestações iniciais menores, todavia, como a amortização do saldo devedor é feito de forma mais lenta comparado ao sistema SAC, o montante de juros pagos ao final acaba sendo maior.
Por decorrência, no Sistema PRICE, como a prestação inicial é mais baixa, no ato da contratação da operação de financiamento, é exigida uma capacidade de pagamento menor.
Para ajudá-los a escolher a melhor opção de indexadores da Taxa do Financiamento Imobiliário da Caixa em 2024, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA, Taxa de Juros Fixa e o Crédito Imobiliário Poupança, utilizando os Sistemas de Amortização SAC e Tabela Price.
Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos, 3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada de R$ 200.000,00 e o restante de R$ 200.000,00 será financiado no prazo de 180 meses, com sistema de amortização SAC.
IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando da amortização SAC + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações com prazos idênticos e mesmo valor de entrada.
| Simulação de Financiamento Imobiliário - SBPE CAIXA Econômica Federal |
||||
| TR | POUP. | IPCA | TAXA FIXA |
|
| Valor do Imóvel | R$ 400 mil | R$ 400 mil | R$ 400 mil | R$ 400 mil |
| Valor de Entrada |
R$ 200 mil | R$ 200 mil | R$ 200 mil | R$ 200 mil |
| Valor Financiado | R$ 200 mil | R$ 200 mil | R$ 200 mil | R$ 200 mil |
| Prazo Máximo | 420 meses | 420 meses | 360 meses | 360 meses |
| Prazo Escolhido | 180 meses | 180 meses | 180 meses | 180 meses |
| Sistema de Amortização |
SAC | SAC | SAC | SAC |
| Custo Efetivo Total CET |
10,96% | 11,13% | 6,28% | 12,49% |
| Taxa de Juros | 9,99% a.a.*¹ | 10,16% a.a.*² | 5,30% a.a.*¹ | 11,50% a.a.*¹ |
| Valor da 1ª Prestação | R$ 2.786 | R$ 2.812 | R$ 2.055,89 | R$ 2.936 |
| Última Prestação | R$ 1.144 | R$ 1.145 | R$ 1.140 | R$ 1.116 |
| Total Pago no Financiamento |
R$ 358.549,19 | R$ 360.897,66 | R$ 292.419,27 | R$ 369.389,82 |
| Simulação realizada em novembro de 2024 | ||||
Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos, 3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada R$ 200.000,00 e o restante de R$ 200.000,00 será financiado no prazo de 180 meses, com sistema de amortização Tabela Price.
IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando de amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações como prazos idênticos e mesmo valor de entrada.
| Simulação de Financiamento Imobiliário - SBPE CAIXA Econômica Federal |
||||
| TR | POUPANÇA | IPCA | TAXA FIXA | |
| Valor do Imóvel | R$ 400 mil | R$ 400 mil | R$ 400 mil | R$ 400 mil |
| Valor de Entrada | R$ 200 mil | R$ 200 mil | R$ 240 mil | R$ 200 mil |
| Valor Financiado | R$ 200 mil | R$ 200 mil | R$ 160 mil | R$ 200 mil |
| Prazo Máximo | 360 meses | 360 meses | 180 meses | 240 meses |
| Prazo Escolhido | 180 meses | 180 meses | 180 meses | 180 meses |
| Sistema de Amortização |
Tabela Price | Tabela Price | Tabela Price | Tabela Price |
| Taxa de Juros | 9,99% a.a.*¹ |
10,01% a.a.*² |
4,30 a.a.*¹ | 11,50% a.a.*¹ |
| Custo Efetivo Total CET |
10,90% a.a. | 11,05% a.a. | 6,37% a.a. | 12,39% a.a. |
| Valor da 1ª Prestação | R$ 2.120 | R$ 2.196 | R$ 1.381,57 | R$ 2.347 |
| Última Prestação | R$ 2.064 | R$ 2.139 | R$ 1.304,95 | R$ 2.290 |
| Total Pago no Financiamento |
R$ 382.856* | R$ 396.550* | R$ 244.399* | R$ 423.828* |
| Simulação realizada em novembro de 2024 | ||||
*¹ Informamos os juros efetivos apresentada nas simulações
*² Na simulação acima, os juros calculados são apurados somando a taxa fixa do banco de 3,10%a.a., mais a taxa variável em função do rendimento da poupança, vigente a cada vencimento da prestação, atualmente de 6,17% a.a.
* Os valores sofrerão reajustes no decorrer dos anos, ou seja, essa é uma simulação para demonstrar as vantagens de um índice para o outro (TR, IPCA, Poupança ou Taxa Fixa). Caso o país não sofra grandes crises, os valores apontados sofrerão ajustes pequenos e previsíveis, porém se a inflação subir, automaticamente os valores subirão gradualmente e possivelmente o índice IPCA sofrerá reajustes mais altos em comparação a TR e Poupança.
O seguro habitacional é uma garantia fundamental e obrigatória para o crédito imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas. Garante, por exemplo, que a família permaneça com o imóvel se houver morte ou invalidez total e permanente da(s) pessoa(s) que compôs (compuseram) renda para o financiamento, por meio da quitação total ou parcial da dívida junto ao agente financeiro, a depender do percentual de participação de cada um na composição da renda. Também garante a indenização ou a reconstrução do imóvel, caso ocorra dano físico causado por riscos cobertos pela seguradora, de acordo com a apólice contratada.
Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente: seguro para cobertura de riscos de natureza pessoal. O valor assegurado do MIP corresponde, na concessão do contrato, ao valor do financiamento e, na evolução do contrato, ao valor do saldo devedor variando conforme a idade do proponente mais idoso.
Seguro DFI – Danos Físicos ao imóvel: seguro destinado à cobertura de riscos de natureza material. O valor assegurado do DFI corresponde, na concessão do contrato, ao valor de avaliação do imóvel e, na evolução do contrato, ao valor atualizado da garantia.
As coberturas básicas deste seguro são: Incêndio e explosão, inundação e alagamento, desmoronamento e ameaça de desmoronamento e destelhamento.
Você decide com qual seguradora quer fazer a contratação dos seguros MIP e DFI dentre as disponibilizadas pela CAIXA, tendo também a opção de apresentar outra seguradora de sua escolha cuja aceitação será analisada pela CAIXA. Para esta análise é devida uma tarifa, conforme estabelecido na Tabela de Tarifas da CAIXA
No primeiro momento, o reajuste pelo IPCA parece ser atrativo e mais barato. Outro ponto que chama atenção é que nesta modalidade, alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário.
Porém, no IPCA, o risco é maior já que acompanha a movimentação da nossa economia. Essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação. E hoje, está sob controle, mas não sabemos como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. E se nos próximos anos a Selic subir como estão prevendo os economistas, o valor do financiamento ficará mais caro e, assim, sentirão o impacto nas prestações futuras que ficarão mais caras.
A TR - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim. Para o cofundador da Minha Casa Financiada, Vinícius Motta, indexador TR é o mais procurado pela grande maioria, visto seu custo benefício de longo prazo, por ter taxas atrativas e um indexador estagnado e com oscilação pouco agressiva.
Já a modalidade com a correção utilizando o Ìndice da Poupança é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas também subirão. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano, a caderneta vai render 70% da Selic + a TR.
Quando a Selic chegar a ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.
“Nos indexadores da Poupança, temos a SELIC atrelada, pois a regra da poupança leva em conta a SELIC. Então toda vez que o COPOM se reúne, há possibilidade de mudança, o que torna esse indexador instável demais. Ele tem uma atratividade enorme quando a SELIC tem índices baixos, pois traz valores maiores de financiamento liberados. Porém, só é interessante para investidores que ficarão com o financiamento por pouco tempo. Para os que desejam pagar por 30 ou 35 anos, a oscilação não é atrativa, podendo gerar custos maiores que outras taxas e indexadores. O indexador IPCA segue a mesma linha da Poupança. É atrelado às variações mensais dos preços do mercado feito pelo IBGE, tendo uma oscilação agressiva”, explica o cofundador da Minha Casa Financiada, Vinícius Motta.
Para o diretor da Bancredi que o melhor cenário é aquele que você consegue desenhar e ter certeza de como estará pelos próximos 05 ou 10 anos. “Você pode trabalhar com a TR, pois vai diminuir o risco de dificuldades no mercado, agora se a sua necessidade de momento requer juros mais baixos, mesmo com o risco do mercado, neste caso eu trabalharia com IPCA. Apesar da necessidade de uma definição sobre o fator de correção, primeiro faça uma análise sua, com exercícios de curto e longo prazo, tente montar o melhor cenário, utilize tabelas de simulação e veja qual cabe no seu orçamento.”
Cada comprador precisa estudar o seu orçamento financeiro, analisar as vantagens de cada linha e avaliar as condições e os riscos que vão querer correr a curto, médio e longo prazo. Se a ideia for amortizar esse financiamento em um curto período, talvez, o interessante seria arriscar nas novas modalidades, IPCA ou Poupança, porém, se a ideia é de longo prazo, nos 30 anos, a TR é a recomendada, mesmo que neste cenário pareça mais cara, porém o risco será menor com as taxas iguais durante os 360 meses.
“O melhor índice vai depender da interpretação do tomador. Ele tem que ter ciência que a taxa é variável e pode subir bastante. Entendendo os riscos ou havendo a flexibilidade no contrato, que permite a conversão da taxa variável em fixa ou ainda travas pré-estabelecidas, a decisão fica mais segura. Em termos históricos, a TR se apresenta como o índice mais confiável para os contratos com taxa pós-fixada (taxa variável), mas os contratos de crédito com juros pré-fixados (taxa fixa), neste momento, estão bem atrativos”, finaliza o advogado e diretor da Faber Magna.
Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento. Veja em nosso Blog: Qual é o melhor banco para Financiamento Imobiliário?
Mas se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário - Leia a matéria completa e entenda como funciona.
Aproveite as dicas e conquiste o imóvel que tanto sonha, pois o mercado imobiliário apresenta oportunidades atrativas para quem deseja comprar a casa própria.
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