Qual a importância da vistoria na locação de imóveis?

A vistoria ajuda todos os envolvidos no processo de locação. Entenda

Ao contrário do senso comum, que diz que a vistoria do imóvel alugado beneficia apenas os inquilinos, a verdade é que a vistoria ajuda todos os envolvidos no processo de locação: inquilinos e proprietários (locador). Isso se aplica tanto para as vistorias de entrada quanto as de saída.

Isso porque identificar problemas no imóvel protege o proprietário, por exemplo, de ser cobrado futuramente de determinadas reformas ou melhorias não relacionadas à segurança e habitabilidade - principalmente em imóveis antigos!

Já o inquilino, ciente de todos os problemas do imóvel, pode negociar uma reforma logo no início do contrato, sem ser pego de surpresa depois da mudança. 

Essas são apenas algumas das vantagens da vistoria na locação de imóveis. Continue a leitura para saber mais e conferir o que diz a Lei do Inquilinato (8.245/91) sobre o tema.

5 motivos que provam a importância da vistoria na locação de imóveis

Na vistoria para a entrada do inquilino, o proprietário (locador) pode informar quais são as deficiências do imóvel. Como você viu, isso protege o proprietário contra futuras exigências do inquilino sobre determinadas reformas ou melhorias.

Um bom exemplo são os imóveis mais velhos que possuem problema de infraestrutura ultrapassada, desgastes estéticos devido à idade do imóvel, dentre outras questões.

Por outro lado, é importante lembrar que questões de segurança e habitabilidade são obrigações que os locadores (proprietários) devem garantir até o fim de toda locação. 

Outra situação comum na locação de imóveis antigos é a parte elétrica desatualizada, pois os imóveis foram projetados para poucos equipamentos eletrônicos. Afinal, a quantidade de eletrônicos que temos disponíveis hoje em dia é muito maior. Por isso, esses imóveis precisam de uma estrutura elétrica mais moderna. Micro-ondas, fritadeira sem óleo, cafeteira expressa, ar-condicionado, por exemplo, se tornaram equipamentos comuns em nosso dia a dia.

Com isso, podemos destacar os seguintes benefícios da vistoria:

1. Permite ao locador (proprietário) informar as deficiências do imóvel no momento da locação;

2. Impede que o inquilino exija reformas ou melhorias futuras em itens já registrados na vistoria;

3. Defeitos estéticos e infraestrutura antiga podem ser informados, mas segurança e habitabilidade devem ser garantidas pelo locador até o fim da locação;

4. O inquilino pode negociar benfeitorias, como a modernização da rede elétrica, antes de assinar o contrato;

5. A ausência de uma vistoria detalhada aumenta o risco de danos e disputas.

Qual é o problema de não fazer vistoria?

Ao não fazer a vistoria, acaba ocorrendo um impasse entre inquilino e locador (proprietário). E na hora de recorrer ao judiciário, por exemplo, é muito mais difícil provar de quem é a responsabilidade de uma manutenção, seja no decorrer da locação ou no fim dela, quando geralmente ocorrem grandes conflitos.

Assim, ao tomar conhecimento de todos os problemas, o inquilino pode negociar uma benfeitoria logo no início do contrato. Por exemplo, melhorar a rede elétrica da cozinha, permitindo instalar equipamentos básicos do dia a dia.

Já sem realizar a vistoria detalhada, o risco de danos aumenta, e o proprietário não pode culpar o inquilino pela falta de estrutura básica.

Mas afinal, o que diz a Lei do Inquilinato sobre a responsabilidade de reformas e manutenções? 

O artigo 22 da Lei do Inquilinato prevê que o locador (proprietário) tem algumas responsabilidades básicas, sendo uma delas "manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel"(art 22, III, lei 8245/91).

Ou seja, se o imóvel não estiver apto para moradia, o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar a multa, uma vez que já tenha informado o locador (proprietário) dos problemas,  dando devido prazo para solução.

E se engana quem pensa que isso só se aplica a situações extremas ou insalubres. Na verdade, estamos falando de situações simples, como fiação que não suporta um chuveiro, uma cozinha que não dispõe de uma tomada para ligar um micro-ondas e infiltrações no telhado, por exemplo.

No mesmo artigo 22, em seu inciso IV, a lei também fala sobre "vícios ou defeitos anteriores à locação". Ou seja, se refere a problemas ocultos no imóvel. Sendo o mais comum telhados antigos ou sem manutenção que vivem dando problema na temporada de chuvas.

LEIA TAMBÉM: O proprietário pode reformar o imóvel com o inquilino morando dentro?

O inquilino pode ser reembolsado pelas melhorias que fizer?

Esse assunto é bastante complexo, pois já houve decisões na Justiça favorecendo tanto os inquilinos quanto os proprietários (locadores). Em alguns casos, o inquilino conseguiu ser indenizado pelas reformas (benfeitorias necessárias) que fez no imóvel. Em outros, o proprietário teve razão, pois havia uma cláusula no contrato dizendo que o inquilino não poderia pedir reembolso por benfeitorias ou por não ter informado sobre o problema no imóvel no decorrer do contrato.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) acabou criando uma súmula que diz o seguinte:

Enunciado 335 da Súmula do STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".  

Ou seja, se houver uma cláusula no contrato dizendo que o inquilino abre mão do reembolso por melhorias, essa cláusula é válida. Por isso, é muito importante compreender o que diz o contrato de locação antes de assinar.

Além disso, antes de investir dinheiro em reformas, o inquilino precisa saber que é sua obrigação conversar com o proprietário e documentar tudo. O ideal é enviar notificações formais e apresentar laudos técnicos mostrando que a reforma é necessária.

Se o proprietário não assumir sua responsabilidade, o inquilino pode tomar algumas medidas, como:

• Pedir reembolso na Justiça por reformas essenciais que deveriam ter sido feitas pelo proprietário (como a troca de um telhado muito antigo);

• Rescindir o contrato sem multa, caso o imóvel esteja em más condições e o proprietário se recuse a consertá-lo;

• Entrar com um processo por perdas e danos, se a falta de manutenção tiver causado prejuízos ao inquilino.

LEIA TAMBÉM: Reformar apartamento alugado ou imóvel é permitido?

Em qualquer medida, é indispensável sempre registrar qualquer problema e buscar um acordo antes de tomar medidas mais drásticas. 

Para evitar esses transtornos, a dica é: conte com uma imobiliária e faça vistoria no imóvel para a entrada e saída do inquilino.