Quais são as principais cláusulas do contrato de financiamento que merecem atenção?

Entenda quais pontos do contrato de financiamento imobiliário exigem mais cuidado antes da assinatura e evite surpresas

Assinar um contrato de financiamento imobiliário é uma das decisões financeiras mais importantes da vida de quem compra um imóvel. No entanto, muitos compradores não leem atentamente todas as cláusulas do contrato, afinal, esse é um documento que costuma ser bastante extenso, além de carregar jargões. Mas isso pode gerar dúvidas e até prejuízos no futuro. 

Saber identificar os pontos que merecem mais atenção ajuda a garantir uma negociação mais segura e transparente. Neste artigo, entenda quais são as principais cláusulas que precisam ser analisadas antes de fechar negócio. Continue a leitura e confira!

1. Valor total financiado e entrada

O contrato deve especificar claramente o valor total do imóvel, o montante financiado e o valor de entrada pago pelo comprador. É importante conferir se esses números coincidem com o que foi acordado com o banco ou a construtora.

Dica: verifique também se há custos adicionais incorporados ao financiamento, como seguros obrigatórios ou tarifas administrativas.

2. Taxa de juros e sistema de amortização

As taxas de juros são um dos principais fatores que determinam o valor final pago pelo imóvel. No Brasil, os contratos podem adotar diferentes sistemas de amortização, como:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo.
• PRICE (Tabela Price): parcelas fixas, com juros maiores no início e amortização maior no final.

Verifique qual modelo foi adotado e como isso impacta o valor total pago.

Dica: mesmo pequenas diferenças nas taxas de juros podem gerar variações significativas no valor final do financiamento.

Leia também: SAC ou Price: Qual é a melhor opção de amortização no Financiamento Imobiliário?

3. Prazo de pagamento e condições de quitação antecipada

O contrato deve informar o prazo total do financiamento, geralmente entre 10 e 35 anos, além das condições para quitação antecipada.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (art. 52, §2º), o comprador tem o direito de antecipar parcelas ou quitar o saldo devedor, com redução proporcional dos juros e encargos futuros.

Dica: avalie se o contrato prevê tarifas para amortização antecipada. Se houver, questione a instituição financeira, pois elas não são permitidas por lei.

4. Reajuste e correção monetária das parcelas

A maioria dos contratos de financiamento imobiliário utiliza índices de correção, como o TR (Taxa Referencial), IPCA ou poupança. É fundamental entender qual índice será aplicado, pois ele influencia diretamente no valor das parcelas ao longo do tempo.

Dica: em períodos de alta inflação, financiamentos atrelados ao IPCA podem sofrer aumentos mais expressivos nas parcelas.

5. Seguros obrigatórios

Por exigência legal, todo financiamento imobiliário deve incluir seguros obrigatórios, como:

• MIP (Morte e Invalidez Permanente) – quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez do comprador.
• DFI (Danos Físicos ao Imóvel) – cobre prejuízos por incêndio, enchente ou desabamento. Alguns contratos também exigem seguro contra eventos naturais além dos citados, por isso, é importante verificar as coberturas especificadas.

Esses seguros são, além de obrigatórios, importantes, mas seus valores variam entre instituições. Analise o custo mensal e verifique se há alternativas mais vantajosas. Geralmente, cada instituição oferece mais de uma oção e você pode optar pela mais barata.

6. Multas e encargos por atraso no pagamento

O contrato deve descrever as consequências do atraso nas parcelas, como a aplicação de juros moratórios e multa, geralmente de até 2% do valor da prestação, conforme o art. 52, §1º do Código de Defesa do Consumidor.

Dica: em casos de inadimplência prolongada, o imóvel pode ir a leilão, especialmente se o contrato for vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Lei também: Financiamento Imobiliário: atrasei o pagamento da parcela, o que pode acontecer? 

7. Garantias e alienação fiduciária

Na maioria dos financiamentos, o imóvel é dado como garantia do próprio contrato, em regime de alienação fiduciária.  Isso significa que o bem só passa definitivamente para o nome do comprador após a quitação total da dívida. Por isso, também, é que o imóvel pode ser tomado pelo banco em caso de inadimplência.

Dica: enquanto o contrato estiver ativo, o comprador não pode vender o imóvel sem autorização do banco.

8. Cláusulas de revisão e portabilidade

É direito do consumidor solicitar a revisão do contrato em caso de abusos ou cobranças indevidas. Além disso, a portabilidade de crédito, ou seja, transferir o financiamento para outro banco com juros menores, é um direito garantido pelo Banco Central (Resolução nº 4.292/2013. A portabilidade é um direito que evita custos abusivos de mudança, mas pode haver encargos fiscais e administrativos a serem considerados.

Dica: sempre guarde uma cópia integral do contrato e todos os comprovantes de pagamento para facilitar futuras negociações.

Conclusão

Antes de assinar o contrato de financiamento, dedique tempo para ler todas as cláusulas com atenção. Se possível, consulte um advogado ou especialista em direito imobiliário para esclarecer dúvidas e evitar riscos.

Entender o que está sendo assinado é o primeiro passo para garantir uma compra segura, planejada e livre de surpresas no futuro.

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