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Está pensando em comprar ou vender um imóvel, mas não sabe por onde começar quando o assunto são os documentos? Ou você já tem seu imóvel há muito tempo e precisa regularizá-lo? Garantir que o imóvel esteja legalizado é fundamental para evitar dores de cabeça no futuro.
Neste artigo, você verá detalhes de cada documento indispensável para deixar seu imóvel regular.
A matrícula é como a “certidão de nascimento” do imóvel. É nela que constam todas as informações relevantes: localização, tamanho do terreno, área construída, histórico de donos e eventuais pendências (como dívidas, penhoras ou inventários).
Já o Registro de Imóvel comprova quem é o verdadeiro dono. O registro é o ato de formalizar qualquer transação (compra, venda, doação, etc.) no Cartório de Registro de Imóveis. Sem ele, o imóvel não é considerado oficialmente transferido mesmo com contrato assinado. Ambos ficam no Cartório de Registro de Imóveis e devem estar atualizados.
Na hora de comprar um imóvel, esses dois documentos garantem que o vendedor realmente tem a posse do imóvel e que tudo está regular no cartório.
Onde consultar?
Este documento pode ser obtido no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel foi registrado. O proprietário pode solicitar uma cópia atualizada da matrícula diretamente no cartório, ou consultar online, se o cartório oferecer esse serviço.
A dica é: sempre solicite uma matrícula atualizada (dos últimos 30 dias), pois é nesse documento que aparece se o imóvel está com algum impedimento jurídico.
Leia também: Imóvel com penhora não averbada na Matrícula: posso perder o imóvel que comprei?
É um documento emitido pela prefeitura que comprova que o imóvel foi construído conforme as normas legais e está apto a ser habitado. O Habite-se garante a regularidade do imóvel e libera o uso residencial ou comercial. Por isso, a solicitação do documento deve acontecer apenas após a conclusão da obra.
Além de “Habite-se”, o documento também é conhecido por termos como certificado de conclusão de obra, auto de vistoria, carta de habitação ou alvará de habitação.
Onde emitir ou regularizar: Secretaria de Urbanismo ou Secretaria Municipal de Obras da cidade onde o imóvel está localizado.
Como consultar: o proprietário pode solicitar uma cópia diretamente na prefeitura.
Também é recomendável verificar na prefeitura se há pendências relacionadas a obras, reformas sem autorização ou construção não averbada, o que pode impedir a emissão do habite-se ou comprometer a venda futura.
As certidões servem para garantir que o imóvel e o proprietário não possuem pendências judiciais, fiscais ou administrativas. Elas são essenciais para a segurança do comprador e para validar juridicamente a transação.
Onde obter: algumas constam no Cartório de Registro de Imóveis (como ônus reais), outras são emitidas em órgãos públicos. Veja abaixo cada uma.
Essa certidão informa se existem dívidas ou restrições registradas sobre o imóvel, como hipoteca, penhora, usufruto, inventário, financiamento ativo, entre outros. É essencial para garantir que o imóvel está livre para ser vendido e que não há riscos ocultos ao comprador.
Onde emitir: Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado.
Como consultar: pode ser solicitada presencialmente ou, em alguns estados, por meio de plataformas digitais do cartório. A certidão precisa ser atualizada (emitida nos últimos 30 dias) para ter validade no processo de compra e venda.
Confirma se o proprietário está ou não envolvido em processos cíveis (ações de cobrança, inventários, etc.).
Onde emitir:
Estadual: Tribunal de Justiça do estado onde o imóvel se localiza.
Federal: Justiça Federal (pode ser emitida online nos sites dos TRFs).
Como consultar: informando o nome completo e CPF do proprietário.
Verifica se há processos trabalhistas em nome do vendedor que possam colocar o imóvel em risco de penhora.
Onde emitir: Tribunal Regional do Trabalho (TRT) da região do imóvel.
Como consultar: pode ser solicitada pelo CPF/CNPJ do proprietário no site do TRT correspondente.
Confirma se o proprietário tem dívidas protestadas em cartório, o que pode indicar inadimplência.
Onde emitir: Tabelionato de Protesto de Títulos da cidade onde o vendedor reside.
Como consultar: pela Central Nacional de Protesto, no site: https://www.protesto.org.br ou diretamente no cartório de protesto.
Atesta que não há dívidas de impostos (como IPTU, ITCMD, IR) vinculadas ao imóvel ou ao proprietário.
Onde emitir:
Municipais: Secretaria de Finanças ou Fazenda da prefeitura.
Estaduais: Secretaria da Fazenda Estadual.
Federais: Receita Federal, no site: https://www.gov.br/receitafederal
Como consultar: pela inscrição do imóvel ou CPF/CNPJ do proprietário.
Indica se o imóvel está sendo usado como garantia em processos de cobrança de dívidas com o poder público.
Onde emitir: Tribunal de Justiça do Estado ou Justiça Federal, conforme o tipo da dívida (municipal, estadual ou federal).
Como consultar: Via site dos tribunais ou diretamente nos fóruns.
Serve para comprovar que o proprietário está em pleno gozo de sua capacidade civil, ou seja, que não está interditado judicialmente.
Onde emitir: Cartório de Registro Civil ou Tribunal de Justiça.
Como consultar: informando o nome e CPF do proprietário, conforme as regras do cartório.
Esse documento comprova que o imóvel não possui débitos condominiais. É fundamental em compras de apartamentos ou casas em condomínios, pois, segundo entendimento consolidado dos tribunais, o novo proprietário pode ser responsabilizado por dívidas anteriores à aquisição.
Onde emitir: solicite diretamente ao síndico do condomínio ou à administradora responsável.
Como consultar: a certidão é fornecida em papel timbrado do condomínio, com assinatura do síndico ou responsável legal. O comprador deve solicitar antes da assinatura do contrato.
Alguns imóveis podem estar em áreas que serão desapropriadas, tombadas ou vizinhas a bens tombados, o que impõe restrições à utilização, reforma e venda. Esta declaração atesta que o imóvel não se enquadra nessas condições.
Onde emitir: Prefeitura Municipal, geralmente na Secretaria de Urbanismo, Patrimônio Histórico ou Planejamento Urbano.
Como consultar: proprietários podem solicitar presencialmente ou por meio dos canais digitais da prefeitura, dependendo da cidade.
A ausência ou irregularidade de qualquer desses documentos pode impedir a venda do imóvel, comprometer a segurança do comprador ou até mesmo levar à anulação do negócio. Por isso, é fundamental que o vendedor tenha a documentação completa e atualizada, e que o comprador verifique cada certidão antes de fechar o contrato.
Atenção à validade das certidões
A maioria das certidões tem validade de 30 dias. Antes de apresentar os documentos no cartório ou banco (em caso de financiamento), verifique se todas estão atualizadas.
Custo
Alguns desses documentos têm custo tanto para emissão quanto para consulta, especialmente os que são fornecidos pelos cartórios, como a matrícula do imóvel, o registro, a certidão de ônus reais e a certidão de protesto de títulos. Os valores podem variar de acordo com o estado e o cartório responsável.
Já certidões emitidas por órgãos públicos, como as certidões da Receita Federal, Justiça do Trabalho ou Tribunais de Justiça, costumam ser gratuitas e podem ser emitidas online. Por isso, é importante se informar com antecedência sobre os custos e prazos de emissão de cada documento, principalmente se houver urgência na negociação.
Se você já possui um imóvel há muito tempo e nunca se preocupou com essa documentação, é recomendável buscar a regularização antes de colocá-lo à venda. Além de valorizar o imóvel, isso evita imprevistos e acelera a conclusão do negócio. Para isso, você pode contar com a ajuda de um advogado imobiliário.
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