Principais motivos de ação de despejo e como evitá-los

Entenda em quais situações o proprietário pode entrar com uma ação de despejo e descubra como evitar problemas para manter seu contrato de locação em dia.

Se você mora de aluguel, precisa dar atnção às obrigações do contrato. Muitos inquilinos acabam sendo surpreendidos com uma ação de despejo, geralmente por falta de pagamento ou descumprimento de cláusulas contratuais. Conhecer os principais motivos que levam à rescisão forçada do contrato é pode evitar transtornos e garantir seus direitos como locatário. Neste artigo, você fica por dentro desse assunto. Continue a leitura e confira!

O que é uma ação de despejo? 

A ação de despejo é o processo judicial movido pelo proprietário (locador) para retomar o imóvel alugado em situações previstas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Esse tipo de ação ocorre quando o inquilino não cumpre o contrato ou quando há motivos legais para o encerramento da locação.

Em geral, o juiz determina um prazo para desocupação, que pode variar conforme o motivo do despejo e a situação do locatário — especialmente se o contrato ainda estiver vigente.

Principais motivos de ação de despejo

1. Falta de pagamento do aluguel e encargos

O inadimplemento é o principal motivo de despejo. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, condomínio, IPTU ou outras taxas previstas em contrato, o locador pode ingressar com a ação após notificação.

Caso enfrente dificuldades financeiras temporárias, tente negociar antes de atrasar o pagamento. Muitos proprietários preferem acordos amigáveis a um processo judicial.

Leia mais: Posso ser despejado por não pagar o condomínio do aluguel? 

2. Fim do prazo do contrato sem renovação

Quando o contrato termina e não há interesse de renovação por parte do proprietário, ele pode solicitar o imóvel de volta. No caso de contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses, o locador pode retomar o imóvel sem justificativa após o término.

Leia também: O locador pode pedir a desocupação do imóvel alugado antes do fim do prazo contratual? 

3. Uso indevido do imóvel

Se o inquilino utilizar o imóvel de forma diferente do previsto em contrato — por exemplo, transformar um imóvel residencial em ponto comercial —, o locador tem direito de pedir a rescisão e o despejo.

4. Reformas ou danos não autorizados

Modificar a estrutura, realizar reformas sem autorização ou causar danos ao imóvel também são motivos para ação de despejo. O inquilino tem o dever de conservar o imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu, salvo o desgaste natural do uso.

Leia também: Reforma no imóvel alugado: quais são as dúvidas mais frequentes? 

5. Substituição do locatário sem consentimento

A cessão, sublocação ou transferência do contrato sem autorização do proprietário é ilegal e pode resultar em despejo imediato.

6. Necessidade de uso do proprietário

A Lei do Inquilinato permite que o locador solicite o imóvel para uso próprio, de cônjuge ou de parente próximo. Nesses casos, ele deve respeitar os prazos legais e comunicar o inquilino com antecedência.

Leia também: O proprietário pode vender o imóvel alugado em qualquer tempo? 

Como evitar uma ação de despejo?

1. Pague o aluguel e encargos em dia: é a forma mais simples e eficaz de evitar qualquer problema.
2. Leia atentamente o contrato de locação antes de assinar, garantindo que entende todas as cláusulas.
3. Comunique-se com o proprietário ou a imobiliária sempre que precisar fazer obras, alterações ou tiver dificuldades temporárias de pagamento.
4. Evite conflitos: registre acordos por escrito (de preferências, por e-mail) e guarde comprovantes de pagamento.
5. Renove o contrato formalmente se desejar continuar no imóvel após o término do prazo.

Direitos do inquilino durante uma ação de despejo

Mesmo em caso de ação, o inquilino tem direito a um prazo para desocupação, que varia conforme o motivo do despejo.

Em casos de falta de pagamento, por exemplo, é possível evitar o despejo ao quitar a dívida (aluguel e encargos) dentro do prazo determinado pelo juiz, o chamado “pagamento purga da mora”.

Leia também: Multa de 10% no atraso do aluguel de imóvel é legal ou ilegal?

Conclusão

A ação de despejo é uma medida legal, mas também o último recurso do proprietário. Na maioria das vezes, a comunicação e o cumprimento das obrigações contratuais são suficientes para manter a locação justa para inquilino e proprietário.

Saber seus direitos e deveres como inquilino ajuda a evitar problemas, proteger seu lar e garantir uma relação transparente com o proprietário.

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