Posso vender um imóvel sem escritura?

Entenda os riscos, alternativas e como garantir segurança jurídica na venda de imóveis sem escritura.

A resposta direta é: sim, é possível vender um imóvel sem escritura, mas isso exige alguns cuidados. Na prática, isso significa transferir a posse do imóvel, mas não a propriedade legal. Para entender a diferença entre esses conceitos, e como fazer a transferência do imóvel sem escritura, além de dicas para regularização, continue a leitura e confira!

Qual é a diferença entre posse e propriedade

Vender um imóvel sem escritura significa transferir a posse do imóvel, e não conceder a propriedade legal. Isso significa que, no papel, o imóvel continua no nome do proprietário anterior até que seja feita a escritura e o registro no cartório de imóveis.

E por que isso acontece? Geralmente porque o imóvel está em processo de inventário, não foi regularizado, está no nome de terceiros, foi adquirido por contrato de gaveta ou enfrenta algum outro tipo de pendência documental.

E você precisa saber: posse e propriedade não são a mesma coisa no direito imobiliário.

• Posse é o ato de ocupar e utilizar o imóvel, exercendo controle sobre ele, mas sem o registro formal da propriedade. Quem tem a posse pode morar, reformar, alugar e usufruir do imóvel, mas não tem o documento oficial que comprove que é o proprietário perante o cartório de registro de imóveis.

• Já a propriedade é o direito formal e definitivo sobre o imóvel. Ela só existe quando o imóvel está registrado no cartório de registro de imóveis no nome da pessoa. A escritura por si só não transfere a propriedade; ela é apenas um dos passos. O que efetivamente garante a propriedade é o registro da escritura no cartório de registro de imóveis.

Resumindo: quem tem a posse pode usar, mas quem tem a propriedade tem o direito legal, reconhecido oficialmente, sobre o imóvel. Sem o registro, o comprador não se torna proprietário de fato, mesmo que tenha pago pelo imóvel e tenha um contrato particular.

Saiba mais:  O imóvel que está em inventário pode ser regularizado? 

Quais são os riscos de vender imóvel sem escritura?

Vender sem escritura traz uma série de riscos tanto para você, vendedor, quanto para quem compra. Veja alguns deles:

• Insegurança jurídica: o comprador não vira proprietário de fato, apenas possuidor. Isso pode gerar problemas judiciais no futuro;
• Dificuldade para financiamento: nenhum banco financia imóvel sem escritura. Isso limita muito os compradores;
• Desvalorização: o imóvel pode perder até 50% do valor de mercado justamente pela falta da escritura;
• Possibilidade de perda: se houver problemas na cadeia dominial (histórico do imóvel), o comprador pode até perder o imóvel.

Como vender um imóvel sem escritura?

Se regularizar não for uma opção imediata, existem formas de fazer a venda com mais segurança. Veja quais:

Contrato particular de compra e venda

É um contrato firmado entre as partes que formaliza a venda e as condições, como preço, forma de pagamento, prazos e obrigações.

Atenção: Este contrato não transfere a propriedade no cartório, apenas a posse. Por isso, é fundamental ser feito por um advogado especializado para proteger ambas as partes.

Cessão de direitos

Se o imóvel é fruto de herança, financiamento não quitado ou loteamentos irregulares, é possível fazer uma cessão de direitos possessórios ou hereditários. Isso também exige acompanhamento jurídico.

Escritura pública de promessa de compra e venda

É feita no cartório e funciona como um compromisso formal. Ela traz mais segurança que o contrato particular, mas ainda não transfere a propriedade. Serve para garantir os direitos de ambas as partes até que a escritura definitiva possa ser feita.

Vale a pena regularizar antes de vender?

Sim, regularizar o imóvel antes de vender traz várias vantagens:

• Aumenta o valor de mercado do imóvel;

• Permite que o comprador use financiamento bancário;

• Atrai mais compradores, já que a venda é mais segura;

• Evita dores de cabeça futuras com questões judiciais.
   

Regularizar pode envolver: finalizar inventário, quitar pendências no cartório, averbar construções ou formalizar processos de usucapião (quando a posse é antiga e contínua).

Posso fazer a escritura depois da venda?

Sim, é possível. As partes podem firmar um acordo, chamado de promessa de escritura pública, que será formalizado no cartório. A transferência efetiva do imóvel fica condicionada à regularização futura. Isso dá mais segurança jurídica para ambas as partes enquanto o imóvel não está totalmente regularizado.

Saiba mais: Como faço para regularizar a documentação do meu imóvel?

Conclusão: vender imóvel sem escritura é possível, mas exige cuidado

Se você pretende vender um imóvel que não tem escritura, não faça isso sem orientação jurídica especializada. Existem caminhos viáveis e legais para realizar a venda, mas cada situação precisa ser analisada individualmente.

Sempre priorize regularizar antes da venda. Isso protege seu patrimônio, aumenta o valor do imóvel e amplia muito suas chances de fechar negócio com segurança.

Quer saber mais sobre o mercado imobiliário de São Paulo?

Acompanhe os conteúdos sobre o mercado imobiliário de São Paulo do Grupo SP Imóvel e fique por dentro das oportunidades, tendências e informações sobre moradia na capital e região.