Posso ter isenção de multa no contrato de locação após 12 meses?

Saiba se é possível rescindir contrato de aluguel após um ano sem pagar multa

A necessidade de se mudar do imóvel alugado antes do fim do contrato pode acontecer com qualquer pessoa. Por isso, é comum a dúvida em relação à multa e à possibilidade de isenção após o cumprimento de um ano. De modo geral, a resposta é que é possível ter isenção de multa no contrato de locação após um ano (12 meses), mas é importante haver uma cláusula no contrato de locação referente a isso, em que também é possível determinar outros critérios para a isenção da multa. Para saber mais detalhes, continue a leitura.

O que é isenção de multa no contrato de locação?

É comum solicitar a isenção de multa compensatória após 12 meses de contrato de locação, principalmente nos contratos de locação residencial, em que é praticamente obrigatório alugar por 30 meses (2 anos e meio), no mínimo, conforme artigos 46 e 47 da Lei 8.245/91, ou seja, trata-se de uma cláusula específica que deverá ser negociada no início do contrato.

Mas afinal, pode rescindir contrato de aluguel depois de 1 ano sem pagar multa?

Sim, é possível rescindir contrato de aluguel depois de 1 ano sem pagar multa. Para isso, é necessário incluir a cláusula no contrato de locação. Algumas imobiliárias chamam essa cláusula de "cláusula especial de isenção de multa". Mas por se tratar de um acordo livre entre as partes, alguns locadores (proprietários) pedem um prazo maior, como 18 ou 24 meses (1 ano e meio ou 2 anos).

Como garantir a isenção?

Essa cláusula é colocada na parte do contrato onde se estipula a multa pela saída antecipada do imóvel alugado. Importante lembrar que essa cláusula beneficia exclusivamente o inquilino, sem gerar vantagens ao locador (proprietário), pois é uma cláusula que só tem validade jurídica para o inquilino.

Por outro lado, ainda que não beneficie juridicamente o locador (proprietário), essa cláusula pode tornar o imóvel mais atraente para os interessados e possíveis inquilinos.

Nessa parte, também é comum estipular que para ter a isenção da multa, o inquilino precise, obrigatoriamente, informar o desejo de deixar o imóvel com antecedência de 30 ou 60 dias. Com essa cláusula, caso não informe com antecedência, pode perder o direito à isenção.

Por fim, também é possível exigir, em contrato, que o inquilino permita que o locador (proprietário) possa apresentar o imóvel para futuros inquilinos nessa fase.

Sem a isenção, como funciona a multa no contrato de locação?

A multa no contrato de locação é referente à desocupação antecipada do imóvel, prevista na maioria dos contratos de locação, 

A multa compensatória deve ser cobrada de forma proporcional ao período que faltaria cumprir, conforme indica a lei e o contrato.  

Ou seja, se a multa acordada for de 3 aluguéis em um contrato de 30 meses, caso o inquilino decida deixar o imóvel no 10º mês, isso significa que ele cumpriu 1/3 do contrato e, assim, deve pagar, proporcionalmente, o valor equivalente a 2 aluguéis de multa. Então, quanto mais próximo do fim do contrato, menor é a multa.

SAIBA MAIS: Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?

Quando não precisa pagar multa?

Além dessa cláusula específica sobre a qual falamos, há algumas situações em que a multa pode ser dispensada, previstas na Lei do Inquilinato, independentemente do tempo de contrato. São elas:

1. Transferência de trabalho: se o inquilino precisar se mudar por transferência de local de trabalho para outra cidade, conforme previsto no artigo 4º da Lei do Inquilinato;

2. Descumprimento contratual pelo proprietário: caso o locador não cumpra suas obrigações, como realizar reparos estruturais necessários;

3. Vencimento do prazo contratual: em contratos de 30 meses, por exemplo, após o prazo estipulado, o contrato se renova automaticamente por prazo indeterminado, permitindo a saída do inquilino sem multa, desde que haja aviso prévio de 30 dias.

SAIBA MAIS: Inquilino pode sair antes do fim do prazo contratual? O que acontece? 

O que mais você precisa saber sobre a isenção da multa no contrato de locação

Se você pretende assinar um contrato de locação, confira as cláusulas referentes à rescisão e penalidades - e todas as suas condições. Se achar necessário, antes de assinar, peça a inclusão de uma cláusula de isenção de multa após 12 meses de contrato.

Além disso, prefira sempre contar com uma imobiliária para negociar a locação de um imóvel - seja você inquilino ou locador (proprietário). A imobiliária facilita a garantia dos direitos de todos os envolvidos, o que traz mais segurança e menos dor de cabeça caso surja algum problema.