Pago menos imposto quando faço uma permuta imobiliária?

Confira as condições previstas na legislação sobre o imposto em permutas.

A legislação do Imposto de Renda prevê que, dependendo das condições, a negociação de uma permuta imobiliária pode chegar a ter alíquota zero de imposto. 

Para explicar quais são essas condições e trazer dicas especiais para quem quer fazer permuta imobiliária, o Grupo SP Imóvel conversou com Renato Faria, sócio da área tributária do escritório Martins Villac Advogados. Continue a leitura e confira.

Qual o valor do imposto em uma permuta imobiliária?

"Uma permuta é uma troca de uma coisa por outra. Pode ser uma troca de participação societária, veículos. A legislação escolheu a permuta imobiliária para conceder certos benefícios fiscais", Faria define, sendo direto ao responder que o imposto cobrado em uma permuta imobiliária pode chegar a zero.

"A legislação do Imposto de Renda prevê que, a depender das condições de uma permuta imobiliária, você pode pagar zero de imposto. Isso tudo vai depender muito das condições do negócio".

O advogado também esclarece que a "permuta de unidades imobiliárias" pode ser feita trocando um imóvel por outro imóvel, um imóvel por dois ou mais imóveis, ou mesmo um terreno e até unidades de apartamentos que ainda serão construídos.

Alguns seguidores do canal do Grupo SP Imóvel no YouTube enviaram suas dúvidas sobre o tema. A seguir, confira as melhores perguntas respondidas pelo Faria.

1. Duas pessoas físicas permutando seus respectivos imóveis. 

Pergunta do internauta:

"Uma está permutando seu apartamento de R$ 700 mil para adquirir outro, de R$ 1 milhão, pagando R$ 300 mil na diferença.

A outra pessoa está recebendo esse apartamento de R$ 700 mil mais a diferença em dinheiro. Porém, esse apartamento foi declarado no Imposto de Renda por R$ 400 mil, há 10 anos, dando R$ 600 mil de diferença na declaração.

Quanto seria pago de lucro imobiliário caso essa negociação não fosse permuta? E quanto fica o imposto com a permuta?"

Para responder à questão, Faria cita um dos benefícios fiscais previsto na legislação. "Se não houver pagamento em dinheiro nessas trocas permuta, você tem isenção de imposto".

Nesse exemplo enviado pelo internauta, Faria explica que a negociação é chamada de "permuta com torna", em que é tributada só a torna, ou seja, o valor pago em dinheiro.

Independentemente do valor dos imóveis declarado anteriormente, não haverá tributação do Imposto de Renda, apenas sobre o valor pago em dinheiro. E nesse processo de permuta com torna, quem paga o imposto é quem recebe o valor em dinheiro, que, nesse caso, é de R$ 300 mil. "Aqui existe uma regra muito específica que poucas pessoas conhecem, mas que existe desde 1979", destaca o advogado.

A permuta com torna é tributada como se fosse um ganho de capital, ou seja, uma alíquota de 15% em operações de até R$ 5 milhões, assim, "o cálculo não é de 15% sobre os R$ 300 mil. Nesse caso, você divide R$ 300 mil pelo valor de custo de aquisição somado com o valor da torna", Faria explica.

Para este exemplo, o cálculo seria: 

300 / (300 + 400) = 300 / 700 = 42%

Esse porcentual deve ser multiplicado pela torna, ou seja, R$ 300 mil. Assim: 

300 x 42% = 126 mil.

E é sobre esse resultado (R$ 126 mil) que incide a alíquota de 15% de imposto. Se não fosse permuta, o valor de R$ 300 mil resultaria em um imposto de R$ 45 mil, já com a permuta, o imposto sobre R$ 126 mil fica R$ 18.900

"Regra geral, a permuta pode ser uma oportunidade interessante para economizar imposto, mesmo para quem está recebendo uma parte em dinheiro", conclui o advogado.

2. Como fica o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) para os dois envolvidos nessa negociação?

Ainda referente ao exemplo da questão 1, Faria lembra que o ITBI é um imposto municipal, então é necessário saber a localização do imóvel. 

"Quando é uma permuta sem torna não há imposto para recolher, mas não há Imposto de Renda a recolher", destaca o advogado. "Toda permuta imobiliária é tributada pelo ITBI e, nesse caso, é um duplo ITBI". Ou seja, em uma permuta imobiliária, as duas partes precisam pagar o ITBI, já que se trata de uma transferência imobiliária dos dois lados.

Nesse exemplo, a pessoa que pagou R$ 300 mil para complementar a permuta vai pagar um ITBI maior porque vai considerar o valor total da operação, que é de R$ 1 milhão. Do outro lado, quem ficou com o imóvel de menor valor, paga menos ITBI. Afinal, o ITBI é calculado sobre o preço do imóvel comprado.

Faria alerta sobre o valor venal do imóvel, pois provavelmente a prefeitura vai cobrar esse valor mesmo que seja superior ao valor efetivo da operação. Nesses casos, ele indica que o comprador contrate um advogado ou contador para conferir quais são as opções. Para isso, deve-se considerar o custo-benefício, pensando sobre o tempo desse processo e também o pagamento do profissional envolvido.

Conclusão

Muitas vendas podem ser frustradas devido ao imposto sobre lucro imobiliário. Por isso, é importante que corretores e imobiliárias tenham conhecimento sobre permuta para identificar e sugerir negócios que podem ser mais vantajosos financeiramente para todos os envolvidos. Esse pode ser o fator definitivo para destravar uma venda!

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