O que é o lucro imobiliário e como funciona no Imposto de Renda?

Entenda o que é o lucro imobiliário, como ele deve ser declarado no IR, os casos de isenção e dicas práticas para evitar erros na hora da venda.

Comprar e vender imóveis envolve não só planejamento financeiro, mas também atenção às obrigações fiscais. Entre elas, está o lucro imobiliário: esse termo que gera muitas dúvidas, especialmente no momento da declaração do Imposto de Renda (IR).

Para esclarecer esse tema, o Grupo SP Imóvel conversou com Jéssica Garcia, CEO da d3contadora, palestrante e especialista em Imposto de Renda. A seguir, você confere como funciona o cálculo do lucro imobiliário, quando há incidência de imposto, os casos de isenção e as principais dicas da especialista.

O que é o lucro imobiliário?

De forma simples, o lucro imobiliário é a diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição do imóvel.

Exemplo:

• Compra: R$200 mil
• Venda: R$500 mil
• Lucro imobiliário (ganho de capital): R$300 mil
   

Segundo Jéssica Garcia, “o lucro é exatamente essa diferença entre o valor da venda e o valor da compra”.

Esse valor precisa ser informado à Receita Federal, mas nem sempre gera imposto a pagar, pois depende das regras aplicáveis ao caso.

Como declarar o lucro imobiliário no Imposto de Renda?

Sempre que um imóvel é vendido com lucro, a Receita exige o preenchimento de uma obrigação acessória: a Declaração de Ganho de Capital (GCAP).

No GCAP, o lucro imobiliário é chamado de ganho de capital. Após o preenchimento, o sistema gera automaticamente as informações que devem ser importadas para a Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF).

O que você precisa saber:

• A alíquota de imposto varia de 15% a 25%, dependendo do valor do ganho;
• Até R$5 milhões, aplica-se a alíquota básica de 15%.
• Ganhos acima desse valor seguem alíquotas progressivas.

Em quais casos há isenção do imposto sobre o lucro imobiliário?

Nem todo ganho de capital gera imposto a pagar. Existem situações específicas de isenção previstas em lei. A seguir, você confere as mais comuns.

1. Compra de outro imóvel em até 180 dias

• Se o proprietário vendeu um imóvel e aplicou todo o valor da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, pode ter direito à isenção.
• Esse benefício pode ser usado apenas a cada cinco anos.
• Caso apenas parte do valor seja utilizada, haverá incidência de imposto proporcional sobre a quantia não aplicada.

 “Esse é um ponto que também ajuda o corretor de imóveis. Muitas vezes o cliente desconhece esse benefício, e o corretor pode oferecer essa informação como um diferencial”, lembra Jéssica.

2. Imóvel único até R$440 mil

• Venda de único imóvel, seja comercial ou residencial, com valor de até R$440 mil, também garante isenção.
• Além do valor, o requisito é que o vendedor não possua outros imóveis em seu nome.
   

3. Imóveis adquiridos antes de 1969

• Imóveis comprados antes de 1969 têm isenção total;
• Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, existe uma redução progressiva no ganho de capital, que pode diminuir significativamente o valor do imposto.
   

Existe isenção para Pessoa Jurídica?

As regras de isenção aplicam-se somente às Pessoas Físicas. Para Pessoas Jurídicas (PJ), como holdings ou empresas, não há previsão de isenção.

Segundo Jéssica, “dependendo do caso, pode valer mais a pena ter imóveis na Pessoa Física do que na Jurídica”. É sempre necessário avaliar considerando aspectos como holding familiar, sucessão e segurança patrimonial.

Reformas e benfeitorias reduzem o lucro imobiliário?

Uma dúvida comum é se os gastos com reforma podem ajudar a diminuir o imposto. A resposta é que reformas e benfeitorias podem ser consideradas no cálculo do custo de aquisição do imóvel, desde que estejam documentadas com notas fiscais em nome do proprietário.

No entanto, Jéssica alerta que é preciso avaliar se vale a pena. Em muitos casos, um imóvel antigo pode gerar isenção parcial ou total, e a reforma não trará o mesmo benefício. Por isso, a indicação é consultar um profissional antes de realizar a reforma. Um contador pode avaliar qual será a opção mais lucrativa para o proprietário.

Resumo: quando é necessário pagar imposto sobre lucro imobiliário?

• Venda com lucro sem enquadramento em situações de isenção.
• Percentual de 15% a 25% sobre o ganho de capital, conforme o valor.
• Declaração obrigatória via GCAP e importação para a DIRPF.
• Isento em situações específicas (180 dias, único imóvel até R$440 mil, aquisição antes de 1969, redução até 1988).

Dicas práticas para não errar no Imposto de Renda

• Guarde todos os comprovantes de compra, venda e reforma.
• Antes de vender, avalie se pode se enquadrar em alguma isenção.
• Use o GCAP atualizado, disponível no site da Receita Federal.
• Considere apoio de um contador especializado para evitar erros.
• Se for corretor, conhecer essas regras pode ajudar no relacionamento com clientes.
   

FAQ - Dúvidas comuns sobre lucro imobiliário e Imposto de Renda

1. Quando o imposto deve ser pago?

O imposto (se devido) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, por meio do DARF gerado no GCAP. Isso evita multa e juros.
 

2. A regra do imposto é a mesma na venda de imóvel financiado?

Na venda de imóvel financiado, considera-se o valor total da operação (entrada + valor pago pelo banco ao vendedor). Já para o custo de aquisição, entra o que foi pago na compra original, incluindo escritura, ITBI e demais custos comprovados.
 

3. Como funciona o imposto em doações e heranças?

Transmissão por herança ou doação não gera lucro imobiliário (há o ITCMD, mas não o IR sobre ganho de capital).

Saiba mais: ITCMD em São Paulo: como as novas regras afetam o mercado imobiliário? 

4. Qual o percentual da alíquota progressiva do imposto sobre o lucro imobiliário?

• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% de R$ 5 a 10 milhões
• 20% de R$ 10 a 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões
• 25% acima de R$ 50 milhões

Conclusão

O lucro imobiliário precisa de atenção na hora de vender imóveis no Brasil. Embora pareça complicado, entender os critérios da Receita Federal ajuda a planejar melhor a venda e até reduzir ou eliminar a incidência do imposto em situações específicas.

Como ressalta Jéssica Garcia, “quando vendemos um imóvel com lucro, a Receita diz: quero uma parte desse lucro”. Mas com planejamento e informação, é possível realizar o processo de forma segura, legal e financeiramente vantajosa.

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