O que é e o que fazer quando o imóvel não tem habite-se? Posso comprar ou vender?

Entenda a importância do habite-se para a regularização do seu imóvel e como agir em casos de imóveis sem esse documento fundamental.

O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura que confirma que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado e que o imóvel está apto para ser ocupado. Sem ele, o imóvel é considerado irregular perante o poder público, mesmo que esteja pronto e ocupado. Mas o que fazer se o imóvel não tiver habite-se? É possível vender? Vale a pena comprar um imóvel sem? 

Neste artigo, você entende o que é o habite-se, como emitir e se é possível vender ou comprar um imóvel sem essa documentação. Continue a leitura e confira!

O que é o habite-se?

O habite-se é um documento oficial emitido pela prefeitura que comprova que a obra de um imóvel seguiu todas as normas de segurança, infraestrutura e habitabilidade exigidas pelo município.

Ele atesta a regularidade do imóvel e libera o uso do espaço para fins residenciais ou comerciais. Sem o habite-se, o imóvel é considerado irregular perante a prefeitura, o que pode impedir o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, a obtenção de financiamentos, a venda e o aluguel do imóvel.

Segundo a Prefeitura de São Paulo, o habite-se é o certificado que comprova a regularidade das edificações conforme as normas municipais e atesta que o imóvel está apto para ser habitado, garantindo segurança e conformidade legal.

Além disso, a falta do habite-se pode implicar multas, embargo da obra e até demolição em casos extremos.

Leia também: Quais documentos o imóvel precisa ter? 

Por que o habite-se é importante?

• Regularização legal: regulariza o imóvel junto à prefeitura e ao cartório;
• Registro no Cartório de Imóveis: sem ele, não é possível registrar a propriedade em seu nome;
• Financiamento: instituições financeiras exigem o habite-se para liberar crédito imobiliário;
• Venda e aluguel: facilita e valoriza a negociação;
• Segurança: garante que o imóvel foi construído seguindo as normas técnicas e de segurança.

O que acontece quando o imóvel não tem Habite-se?

• Não é possível averbar a construção no Cartório de Registro de Imóveis;
• Inviabiliza a obtenção de financiamento bancário, já que bancos exigem regularização;
• Pode gerar multas e restrições administrativas;
• O imóvel pode ser ocupado, mas juridicamente é como se não estivesse finalizado.

O que fazer se o imóvel não tem habite-se?

1. Verifique a situação do imóvel com a Prefeitura

Consulte a Secretaria Municipal de Urbanismo para saber as pendências e os documentos necessários para a regularização.

2. Solicite a regularização

Caso a obra tenha sido concluída, solicite a emissão do habite-se, apresentando toda a documentação e projetos exigidos.

3. Adequações e reformas

Se houver irregularidades, será necessário realizar adequações para que o imóvel esteja conforme as normas.

4. Acompanhamento técnico

Contrate um engenheiro ou arquiteto para acompanhar o processo de regularização.

5. Evite a ocupação irregular

Imóveis sem habite-se ocupados ilegalmente podem receber multas e sofrer ações da prefeitura.

6. Regularizar no Cartório de Registro de Imóveis

Depois da emissão do Habite-se, regularize a documentação do imóvel averbando a construção.

Posso comprar ou vender um imóvel sem habite-se?

Sim, é possível comprar e vender imóveis sem habite-se, porém com cuidados e atenção redobrada, pois a ausência do documento traz riscos e limitações importantes. A seguir, seguem as principais.

• Impossibilidade de financiamento: bancos não liberam crédito para imóveis sem habite-se;
• Dificuldade no registro: o imóvel não poderá ser registrado em cartório, o que impacta em segurança jurídica;
• Desvalorização: imóveis irregulares têm valor menor de mercado e podem ser difíceis de revender;
• Risco de multas e embargos: proprietários e moradores podem ser penalizados pela prefeitura;
• Ausência de condomínio legalizado: em condomínios novos, sem habite-se, a individualização das unidades não é legalmente permitida;

Por isso, ao comprar um imóvel nessas condições, verifique todo o histórico da construção e a possibilidade de regularização futura. É aconselhável consultar advogados e engenheiros especializados para avaliar os riscos. No fim, pode não valer a pena para o comprador comprar um imóvel com essa irregularidade, pois pode haver transtornos imprevisíveis.

Se você está em São Paulo, ABC e litoral sul

• Na cidade de São Paulo, a Secretaria Municipal de Urbanismo é o órgão responsável pela emissão do habite-se e pela fiscalização das obras. É possível consultar diretamente no site da prefeitura as exigências e a situação do imóvel.

• Na região do ABC Paulista, as prefeituras dos municípios como Santo André, São Bernardo do Campo e São Caetano também possuem suas regras e procedimentos específicos para habite-se, geralmente semelhantes ao de São Paulo.

• No litoral sul, as prefeituras locais devem ser consultadas para os procedimentos corretos, pois as normas podem variar dependendo do município.

Conclusão

Como você viu, o habite-se é um documento indispensável para garantir a legalidade, segurança e valorização do seu imóvel. A ausência dele representa riscos significativos, tanto para compradores quanto para vendedores.

Por isso, antes de realizar qualquer negociação, consulte os órgãos públicos responsáveis, verifique a documentação do imóvel e, se necessário, busque a regularização com o auxílio de profissionais especializados. Um corretor pode ajudar você nesse processo.

Para consultar informações oficiais e atualizadas, acesse o site da Prefeitura de São Paulo na Secretaria Municipal de Urbanismo, além dos sites das prefeituras da região do ABC e litoral sul.

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