O que é Built to Suit na locação imobiliária?

Built to suit ou BTS é uma modalidade de locação na qual o imóvel é construído sob medida

Na locação imobiliária, Built to Suit, também chamado de BTS, é um termo em inglês que define algo construído sob medida. A ideia é atender às necessidades do futuro inquilino, antes do imóvel ser alugado. É um acordo em que o proprietário adapta o espaço conforme as especificações do locatário para que o imóvel atenda às suas necessidades.

Para explicar os detalhes desse assunto, o Grupo SP Imóvel conversou com Renato Faria, sócio da área tributária do escritório Martins Villac Advogados. Continue a leitura e confira.

Built to Suit na locação imobiliária: como funciona no Brasil?

Faria define built to suit como "construído sob medida", e contextualiza: "No Brasil, começou a ser utilizado como uma forma de contrato de locação atípico e, posteriormente, a legislação foi alterada de tal forma que ele foi tipificado". Ou seja, atualmente, a lei prevê esse tipo de contrato.

Geralmente, o built to suit é um formato de operação em que o inquilino exige que o imóvel seja construído de acordo com seus padrões. "Seja uma sede administrativa, centro de distribuição, sede da empresa", Faria exemplifica.

Primeiro, escolhe-se a localização e o terreno, depois, define-se o tipo da construção, por exemplo, alvenaria, tipo de acabamento, se demanda uma câmara fria ou mezanino, número de salas, entre outros detalhes. "Por isso é chamado de built to suit, que é algo que está sendo construído sob medida, de acordo com os parâmetros que o cliente final, o locatário, quer", define o advogado.

Faria alerta que o contrato para esse tipo de operação é bem complexo, que é necessário colocar regras não apenas para a locação, mas também determinar todas as características daquele imóvel, desde a aquisição do terreno até a locação final, incluindo até mesmo o tempo de construção.

Quando e como o built to suit é utilizado?

O built to suit serve tanto para negociações complexas, com prazos longos - quando podem ser associadas a uma operação de mercado de capitais - como para negociações menores, como clínicas e escritórios. "Às vezes, você quer mudar a sede do escritório, mas não tem capital para fazer uma obra nesse momento, então você negocia com a construtora ou proprietário do imóvel para fazer a obra", Faria exemplifica.

Em outro exemplo, Faria traz a realidade de grandes redes varejistas. Nesse caso, a rede entra em contato com grandes construtoras ou o que o advogado chama de "players" do mercado, que são investidores com grande capital. Então, no contrato, estão incluídos o custo do terreno, o custo da obra, a margem de lucro da empresa, o valor do aluguel e o período de locação.

Em relação a um contrato de locação normal, em que há o valor de multa em caso de rescisão de contrato, o built to suit se difere, pois essa regra não se aplica, uma vez que o período de locação costuma ser muito longo. "Já vi contratos com prazo de 99 anos, 49 anos, mas vi, com bastante frequência, 25 anos, 7 e 14 anos", exemplifica o advogado, explicando que a decisão é baseada em uma conta financeira, considerando o valor total da obra "diluído" em várias parcelas que cabem no bolso do locatário.

Após o fim desse período, há diversas possibilidades. É possível que a rede de varejo, ainda a usando como exemplo, queira comprar o imóvel. Normalmente, essa intenção é estabelecida no contrato, já no início, assim como incluir a possibilidade de renovação do período de locação.

Em situação de quebra de contrato no built to suit, Faria comenta que pode haver "uma boa briga". Por outro lado, afirma que há poucos precedentes na jurisprudência. "O que a lei prevê é que, em caso de rescisão de contrato, o locatário tem que pagar todo o saldo do contrato, que representa não só o aluguel, mas todo custo da obra".

Leia também: Inquilino pode sair antes do fim do prazo contratual? O que acontece? 

Como negociar o built to suit?

Seja para operações menores ou de grande escala, é necessário contar com profissionais experientes no assunto para que nem o proprietário, nem o inquilino acabem se prejudicando com o built to suit.

Nesse sentido, Faria orienta que a empresa interessada nesse formato de locação conte com uma boa equipe financeira para analisar as possibilidades. Outra opção são os chamados "corretores de luxo", que são empresas que prestam consultoria, identificando oportunidades, como mudança de sede, fábricas que se tornaram obsoletas, entre outros.

Faria comenta que, comumente, esses projetos se originam dentro das próprias construtoras, os chamados "project finance", em que a construtora avalia todos os custos do imóvel, bem como a saúde financeira da empresa locatária. No contrato, também estão previstas situações adversas, estabelecendo-se garantias específicas. "O que acontece se a empresa locatária entrar em recuperação judicial ou se for a falência", pontua.

Quais as vantagens do built to suit?

Faria opina que para empresas que querem alugar um imóvel, a vantagem é não ter que gastar um alto volume de dinheiro para investir em uma fábrica nova, por exemplo, ou qualquer outro tipo de imóvel que seja do interesse.

"Ela consegue ter uma fábrica nova, uma sede nova, sem despender todo esse dinheiro, porque vai diluir esse gasto no tempo de locação, assim, ela pode utilizar melhor o caixa da empresa", comenta.

Pode-se considerar o built to suit uma forma de financiamento, afinal, é uma forma da empresa que não tem capital investir em um imóvel com a possibilidade de taxas de juros melhores, dependendo da sua saúde financeira.

Do outro lado, para as construtoras e players envolvidos, o built to suit é uma grande oportunidade devido a fundos de investimento imobiliário. "O aluguel recebido é livre de imposto, se for um fundo listado na Bolsa de Valores", exemplifica o advogado. "É uma questão de fazer conta e ver se os números financeiros estão fazendo sentido", finaliza.

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