O locador pode cobrar aluguel e caução adiantados do inquilino?

Entenda o que determina a Lei do Inquilinato 8.245/91

As dúvidas que permeiam o processo de locação são muitas. Por isso, é sempre recomendado contar com uma imobiliária e um corretor de imóveis para receber as orientações corretas, garantindo que os interesses dos dois lados sejam respeitados. Mas, sem dúvida, as questões relacionadas à caução estão entre as mais comuns. Afinal, é permitido solicitar esse tipo de garantia? E adiantar os aluguéis é legal? Neste artigo, você entende o que prevê a Lei Inquilinato 8.245/91 e descobre a resposta para essas dúvidas.

O locador (proprietário) pode cobrar caução do inquilino?

Faz parte da maioria das locações residenciais no início da locação solicitar uma garantia locatícia, sendo a caução em dinheiro a mais utilizada em imóveis populares. Assim, solicitar uma caução antes do ingresso do inquilino no imóvel é, além de comum, uma prática legal.

Então, sim: o proprietário pode cobrar caução do inquilino.

Qual é o valor da caução?

Exigir caução como garantia é legal, mas atenção ao valor. Isso porque não pode exceder três meses de aluguel e isso precisa ser negociado logo no início do contrato.

Leia também: Contrato de aluguel com caução em dinheiro: como funciona? 

Quando a caução deve ser devolvida ao inquilino?

A caução deve ser devolvida para o inquilino na devolução das chaves, devidamente corrigida pela poupança conforme artigo 38, parágrafo 2º da Lei 8.245/91. Confira na íntegra:

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Então, após constatar que não há nenhum débito referente ao aluguel e a vistoria confirmar que não há danos aparentes ou comprovados no imóvel, a caução deve ser devolvida. Assim, o locador (proprietário) não pode reter essa caução. Caso o locador faça essa retenção, o inquilino pode recorrer à Justiça para receber a caução de volta. 

Leia também: Qual a melhor garantia: fiador, caução ou seguro fiança na locação imobiliária? 

Quando o locador (proprietário) pode ficar com a caução?

Por outro lado, o locador (proprietário) pode ficar com a caução somente em situações específicas, previstas em contrato e de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

A caução é uma garantia locatícia e deve ser usada exclusivamente para cobrir prejuízos causados pelo inquilino. Ainda assim, o locador (proprietário) não pode reter a caução de forma automática. Deve haver uma justificativa válida e documentada. Se houver disputa, o caso pode ser resolvido judicialmente.

Veja os principais casos em que o locador pode reter o valor da caução:

1. Aluguel e encargos em atraso

Se o inquilino sair do imóvel devendo o aluguel, condomínio, IPTU ou outras taxas previstas em contrato, o locador pode usar a caução para quitar esses débitos.

2. Danos ao imóvel

Caso o imóvel seja devolvido com danos que vão além do desgaste natural pelo uso (ex: paredes pichadas, pisos quebrados, instalações elétricas danificadas), o locador pode usar a caução para fazer os reparos.

3. Multas contratuais

Se o inquilino infringir cláusulas do contrato - como sair do imóvel antes do prazo sem negociação, ou realizar obras não autorizadas - e houver multa prevista, o valor da caução pode ser utilizado para esse fim.

Leia também: Qual o prazo para devolução da caução (depósito) para o inquilino na locação imobiliária? 

O locador (proprietário) pode cobrar aluguel adiantado do inquilino?

O locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, podendo ser cobrado somente após o dia estabelecido em contrato, geralmente proporcional aos dias de aluguel desse primeiro mês, ou no sexto dia útil do mês seguinte ao mês da locação, conforme artigo 23, inciso I, da Lei 8.245/91.

Caso o locador (proprietário) peça adiantamento de aluguel, ele está cometendo uma contravenção penal, sendo uma punição bastante grave, conforme prevê o artigo 43, inciso III da Lei 8.245/91.

Essa punição, quando é comprovada, pode incorrer em uma multa de três a 12 meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do inquilino. Ou seja, quem cobra antecipadamente aluguel nas locações já garantidas por caução, fiança ou seguro fiança, podem incorrer nessa grave punição caso o inquilino se sinta injustiçado e busque assistência judiciária.

Porém, caso o inquilino, de boa vontade e sem imposição, pague o aluguel adiantado, o locador (proprietário) não comete nenhuma infração legal.

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