Não quero mais ser fiador do imóvel alugado. O que fazer?

Saiba como se exonerar da fiança de locação.

Não tem jeito: para conseguir alugar um imóvel, é necessário oferecer garantias, sendo o fiador uma opção bastante comum ainda. Por isso, na grande maioria dos contratos de locação, formulados por imobiliárias e advogados especializados, o fiador é responsável por assegurar o imóvel alugado até a devolução das chaves. O que nem todo mundo sabe é que mesmo quando acontecem mudanças no contrato, como prorrogação por prazo indeterminado e alterações nos valores dos aluguéis, o fiador continua responsável pela fiança. Mas a pergunta é: como deixar de ser fiador de um imóvel alugado? Para esclarecer essa e outras dúvidas sobre o tema, continue a leitura deste artigo.

Como deixar de ser fiador de um imóvel alugado?

Em 2009 ocorreu uma mudança na lei, que passou a permitir o fiador se exonerar da obrigação após o fim estipulado em contrato. Para isso, é necessário realizar uma notificação formal para o locador (proprietário).

Se o locador (proprietário) receber essa notificação, a obrigação do fiador mantém-se por mais 120 dias, conforme o artigo 40 da Lei do Inquilinato (8.245/91). Assim, depois de 120 dias de enviar a notificação, o fiador não está mais responsável por qualquer dívida de aluguel, encargos da locação ou danos no imóvel. 

Lembrando que essa obrigação vale apenas para contratos prorrogados por prazo indeterminado. Isso porque a regra dos 120 dias não se aplica a contratos que ainda estão dentro do prazo estipulado.

Atenção:

A notificação feita pelo fiador ao locador (proprietário), solicitando a exoneração da obrigação da fiança, precisa ser inequívoca. Ou seja, tem que ser bem feita, sem deixar nenhuma dúvida do recebimento.

Por isso, o ideal é que a notificação seja feita via cartório ou outro meio formal de comprovação, como contratando um profissional, pois isso dá mais segurança jurídica ao fiador. Ou, pelo menos, o fiador deve colher a assinatura do locador (proprietário), registrando que ele teve ciência da notificação.

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Posso limitar a fiança até o fim do contrato de locação?

Sim, é possível limitar a fiança até o fim do contrato de locação, mas isso precisa ser registrado em contrato. Isso porque a maioria dos contratos tem cláusulas de responsabilidade e obrigações da fiança até a devolução das chaves pelo inquilino, conforme artigo 39 e 40, V da Lei 8245/91. 

Veja na íntegra a seguir.

Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

 Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei n.º 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei n.º 11.196, de 2005)

X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei n.º 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei n.º 12.112, de 2009)

Conclusão

Ser fiador em uma locação é uma grande responsabilidade, e as mudanças da vida podem estabelecer novas prioridades. Por isso, saber como se exonerar dessa obrigação pode evitar muitos problemas no futuro.

Como você viu, é possível deixar de ser fiador por meio de uma notificação formal ao locador, garantindo que a obrigação se encerre após o período legal de 120 dias.

Além disso, limitar a fiança até o fim do contrato pode ser uma alternativa ainda melhor, desde que isso esteja devidamente registrado no contrato de locação.

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