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Você herdou parte de um imóvel e está em dúvida se ainda pode participar do programa Minha Casa, Minha Vida? Essa é uma situação mais comum do que se imagina e levanta uma série de questionamentos entre os brasileiros que desejam realizar o sonho da casa própria com o apoio do governo.
O relançamento do programa em 2023 trouxe novas regras que impactam diretamente quem recebeu bens por herança ou doação. Mas afinal, ter uma fração de imóvel no nome é impeditivo? E como funciona a chamada "regra dos 40%"?
Neste artigo, vamos esclarecer como funciona a elegibilidade no Minha Casa, Minha Vida para quem possui parte de um imóvel herdado, como declarar corretamente no Imposto de Renda e o que considerar ao reunir documentos para o financiamento. Entenda seus direitos, tire suas dúvidas e descubra se ainda é possível comprar seu imóvel com condições facilitadas.
O programa Minha Casa, Minha Vida é uma iniciativa do governo federal brasileiro que visa facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa e média renda. Relançado com novas regras em 2023, ele permite a aquisição de imóveis financiados com condições facilitadas, como subsídios e taxas de juros reduzidas, especialmente para quem tem renda mensal de até R$ 8 mil.
O programa é dividido em faixas de renda, e tanto trabalhadores com carteira assinada quanto autônomos e informais podem participar. O objetivo é garantir moradia digna e ampliar o acesso à casa própria em todo o país.
Podem participar do Minha Casa, Minha Vida brasileiros ou estrangeiros com residência regular no país, com idade entre 16 anos (se emancipado) e 70 anos. A faixa de renda mensal familiar pode variar conforme a modalidade, mas em geral, os limites vão até R$ 8 mil.
Não é necessário ter carteira assinada para participar. Quem possui renda informal ou atua como autônomo pode comprovar seus ganhos por meio de extratos bancários, declaração do MEI, contratos de prestação de serviço, entre outros documentos aceitos pelos bancos financiadores.
Essa é uma dúvida comum entre quem herdou parte de um imóvel: "Se recebi herança, ainda posso comprar um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida?" A resposta depende da porcentagem de posse sobre o bem herdado.
O entendimento atual adotado pelos bancos e instituições financeiras é que apenas quem possui mais de 40% de um imóvel é considerado legalmente proprietário. Portanto, se você herdou menos de 40% de um imóvel - por exemplo, 33% de um imóvel dividido entre três irmãos - isso não impede sua participação no Minha Casa, Minha Vida.
É importante observar que essa regra se aplica tanto para imóveis localizados na mesma cidade quanto em outras localidades, desde que a posse seja parcial e inferior a esse limite. A declaração no Imposto de Renda também não inviabiliza o acesso ao programa, desde que os percentuais de posse estejam dentro dos critérios estabelecidos.
Entendendo a regra dos 40% de posse
A regra dos 40% é um critério adotado por bancos e agentes financeiros para definir o que configura propriedade imobiliária. De acordo com essa diretriz, apenas quem detém mais de 40% de um imóvel é considerado legalmente proprietário aos olhos do Minha Casa, Minha Vida.
Isso significa que se a sua participação em um imóvel herdado for de até 40%, você ainda pode ser elegível para participar do programa. A justificativa é que, com essa porcentagem, o imóvel não atende plenamente às suas necessidades de moradia, seja pela limitação de uso, seja pela divisão entre vários herdeiros.
Exemplo prático: herança de três imóveis entre irmãos
Vamos supor que uma pessoa herde três imóveis após o falecimento da mãe. Cada imóvel é dividido igualmente entre três irmãos, resultando em 33% de participação para cada um. Nesse cenário, como nenhum dos herdeiros possui mais de 40% de propriedade em um único bem, todos continuam elegíveis ao Minha Casa, Minha Vida.
Inclusive, dois irmãos que detêm 33% cada de um imóvel podem comprar juntos um novo imóvel pelo programa, desde que atendam aos demais critérios (como renda familiar e ausência de propriedade em mais de 40%).
Essa flexibilidade é importante especialmente em famílias com múltiplos herdeiros, onde o valor da herança é fracionado e a propriedade compartilhada não supre as necessidades individuais de moradia.
Leia também em nosso Blog: Minha Casa, Minha Vida: só vale para o primeiro imóvel? Descubra Agora!
Sim, é possível declarar sua parte na herança no Imposto de Renda e, ainda assim, participar do Minha Casa, Minha Vida. A Receita Federal exige que qualquer bem herdado seja informado na declaração anual, mesmo que seja uma fração de um imóvel.
O ponto importante é que a simples declaração de um imóvel não significa que você é impedido de participar do programa. O que realmente importa é a porcentagem de propriedade. Se sua fração for de até 40%, não há impedimento legal, mesmo que conste na sua declaração de bens.
A doação em vida é uma alternativa comum à herança tradicional. Nesse processo, um bem (como um imóvel) é transferido para o nome do filho ou de outro beneficiário ainda em vida, geralmente com cláusulas que preservam o direito de uso do doador, como o usufruto vitalício.
Quando há uma doação em vida, o imóvel passa oficialmente para o nome do beneficiário no cartório de registro de imóveis. Isso significa que, tecnicamente, ele se torna proprietário, mesmo que não tenha posse total do bem (como no caso de usufruto).
Doação com usufruto: posso participar do MCMV?
Sim, é possível participar do Minha Casa, Minha Vida mesmo após uma doação com usufruto - desde que se comprove que o beneficiário não tem posse plena do imóvel.
Vamos a um exemplo: uma mãe doa o imóvel ao filho, mas mantém o usufruto, ou seja, o direito de morar ou alugar o bem. Nesse caso, o filho é o proprietário oficial, mas não pode usar o imóvel para moradia, pois o direito de uso está preservado à mãe.
De acordo com especialistas e práticas dos bancos, se o imóvel estiver na mesma cidade e o beneficiário não tiver onde morar, é possível justificar essa condição e participar do Minha Casa, Minha Vida, mesmo sendo proprietário no papel.
Outro ponto relevante é a situação de separação conjugal. Muitos imóveis continuam em nome de ambos os ex-cônjuges, mas uma decisão judicial pode conceder o direito de uso apenas a uma das partes.
Por exemplo, imagine um casal que possui um imóvel em conjunto. Após a separação, a sentença judicial determina que a ex-esposa fique com o direito de moradia. O ex-marido, embora ainda conste no registro do imóvel, perdeu o direito de uso e, portanto, não tem onde morar.
Nesses casos, é possível apresentar a documentação da separação e a sentença judicial para comprovar a perda da posse efetiva. Assim, ele poderá participar do Minha Casa, Minha Vida sem ser barrado pela propriedade compartilhada.
Sim, é possível comprar um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida junto com um irmão, desde que ambos atendam aos critérios exigidos pelo programa - especialmente o limite de renda familiar e a regra de não possuir mais de 40% de outro imóvel.
Se ambos herdaram, por exemplo, 33% de um imóvel, essa fração não é considerada impeditiva. Nesse caso, os dois podem adquirir um novo imóvel em conjunto, financiado pelo programa. A renda dos dois será somada para enquadrar-se nas faixas do MCMV, e ambos constarão no contrato de financiamento.
Essa alternativa é comum entre irmãos solteiros, casais em união estável ou parentes que desejam facilitar a compra e dividir custos de moradia.
Aproveite para confira no Blog: Posso ter um imóvel em meu nome e financiar pelo Minha Casa, Minha Vida?
Não, a carteira assinada não é obrigatória para participar do Minha Casa, Minha Vida. O programa aceita tanto trabalhadores formais quanto informais, incluindo autônomos, profissionais liberais, empreendedores individuais (MEI) e trabalhadores eventuais.
O mais importante é conseguir comprovar a renda, o que pode ser feito de diversas formas:
Extratos bancários dos últimos meses;
Declaração de Imposto de Renda;
Declaração de faturamento MEI;
Contratos de prestação de serviços;
Recibos, comprovantes de pagamento e outros documentos que demonstrem entrada de recursos com regularidade.
Ou seja, mesmo sem CLT, é possível comprovar capacidade financeira para obter o financiamento com as condições facilitadas do programa.
Sim, estrangeiros com residência regular no Brasil podem participar do Minha Casa, Minha Vida. A legislação não impede a participação de imigrantes, desde que estejam legalmente estabelecidos no país e apresentem a documentação exigida.
Além da comprovação de renda, será necessário apresentar documentos como:
Registro Nacional de Estrangeiro (RNE) ou protocolo de refúgio;
CPF regularizado;
Comprovante de residência;
Comprovação de tempo de residência (em alguns casos).
Portanto, o programa está acessível também a pessoas de outras nacionalidades, contribuindo para uma política de moradia mais inclusiva e ampla.
Declarar um imóvel herdado no Imposto de Renda não impede automaticamente a participação no Minha Casa, Minha Vida. O que define o impedimento ou não é a porcentagem da propriedade, conforme explicamos anteriormente.
Veja algumas orientações para evitar problemas:
Informe corretamente a fração do imóvel herdado (ex: 33%);
Descreva na ficha "Bens e Direitos" que se trata de uma herança e que a propriedade é compartilhada;
Use a linha de descrição para deixar claro que o bem não é de posse exclusiva.
Essa transparência é importante para não levantar dúvidas durante a análise de crédito. Os bancos costumam pedir declarações complementares ou cópias de inventário, se necessário.
Para dar entrada no processo de compra de um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida, é necessário reunir uma série de documentos básicos. A lista pode variar conforme o banco e o tipo de ocupação (formal ou informal), mas em geral inclui:
Documento de identidade (RG e CPF);
Comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou casamento);
Comprovante de residência;
Comprovação de renda (holerites, extratos bancários, declaração de autônomo, etc.);
Declaração de Imposto de Renda (se houver);
Certidão de nascimento dos filhos (caso o comprador tenha dependentes);
Cadastro no CadÚnico (para famílias de menor renda, com inscrição atualizada).
Para quem já possui herança ou fração de imóvel, também pode ser solicitado:
Inventário ou escritura pública de partilha;
Documentos que comprovem a porcentagem de posse;
Declaração de que o bem não é usado como moradia.
Participar do programa Minha Casa, Minha Vida mesmo após ter recebido uma herança ou doação de imóvel é perfeitamente possível - desde que respeitada a regra dos 40%. A legislação e a interpretação dos bancos entendem que a propriedade parcial inferior a 40% não configura impedimento, pois não supre integralmente a necessidade de moradia.
Casos como herança entre vários irmãos, doações com cláusula de usufruto e separações judiciais são analisados com base na posse real e no direito de moradia. O importante é comprovar que o beneficiário, apesar de possuir fração de um imóvel, não tem plena disponibilidade para residir no bem.
Se você está nessa situação, o melhor caminho é reunir a documentação que comprove sua condição, manter as informações transparentes no Imposto de Renda e buscar orientação junto a uma instituição financeira autorizada. Assim, suas chances de ser aprovado no programa aumentam significativamente.
1. Ter herança impede a compra pelo Minha Casa, Minha Vida?
Não necessariamente. Se você possui até 40% de um imóvel herdado, ainda pode participar do programa.
2. O que acontece se eu tiver 50% de um imóvel herdado?
Com mais de 40% de posse, você é considerado proprietário e não poderá acessar o MCMV, salvo em situações excepcionais como perda de direito de moradia comprovada judicialmente.
3. Posso comprar com meu irmão se ambos tiverem menos de 40%?
Sim. Irmãos que possuem participação inferior a 40% em outro imóvel podem financiar juntos um novo bem pelo MCMV.
4. Como a doação em vida afeta minha elegibilidade?
Depende se há cláusula de usufruto. Se o imóvel está em seu nome mas com usufruto vitalício do doador, e você não tem onde morar, ainda pode ser elegível.
5. Preciso ter emprego formal para participar?
Não. O programa aceita renda formal e informal, desde que seja comprovada por documentos válidos, como extratos, contratos ou declaração de MEI.
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