Inquilino é obrigado a pagar taxa extra de condomínio? Entenda as responsabilidades

Descubra quais são as taxas ordinárias e extraordinárias no condomínio

Na locação de imóveis, é comum surgirem dúvidas, especialmente em relação aos deveres e obrigações entre inquilinos e proprietários. Para quem aluga um imóvel em condomínio, uma pergunta frequente é: inquilino tem que pagar a taxa extra do condomínio?

Essas taxas, geralmente, quando se fala em taxa extra de condomínio, são as taxas extraordinárias de condomínio.

O que são e quem paga Taxas Ordinárias de Condomínio na Locação Imobiliária?

São aquelas manutenções de rotina que tem um prédio, os funcionários, a água do uso comum do prédio, o custo da eletricidade, das áreas comuns, os funcionários que estão cuidando da manutenção, os fornecedores do momento, etc. Isso são taxas ordinárias para o condomínio. O responsável é o locatário, ou seja, o inquilino.

Quem paga Taxas Extraordinárias de Condomínio na Locação Imobiliária?

Segundo Marcel de Toledo, especialista com vasta experiência no ramo imobiliário, as extraordinárias, que geralmente aparecem no boleto do condomínio são os fundos de reserva, que constam como extra, e essas taxas quem tem que arcar é o locador, ou seja, o proprietário.

Toledo compartilhou uma experiência pessoal relacionada ao pagamento de uma taxa extraordinária.
 

"Minha esposa comprou um apartamento. Na época, o valor do condomínio era de aproximadamente R$ 600. Durante o processo de compra, havia uma ação trabalhista em andamento movida por um antigo zelador. Dois ou três meses após a compra, a fatura chegou, pois o ex-funcionário havia ganhado na justiça o valor de R$ 1 milhão. Como o condomínio não tinha fundos suficientes, foi feito um acordo para parcelar o pagamento. Isso resultou em uma taxa extra alta de R$ 200, fazendo o valor do condomínio saltar de R$ 600 para R$ 800 de um mês para o outro, apenas por causa dessa ação trabalhista."

Diante dessa situação, o diretor do Grupo SP Imóvel aproveitou para mencionar o artigo 22 da Lei do Inquilinato 8.245 que fala que o Locador é obrigada a:

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Outro exemplo é a pintura externa do prédio, que geralmente tem um custo altíssimo, e para cobrir essa despesa, costuma-se criar um fundo de reserva. “A pintura externa de um prédio é uma despesa elevada, e muitas vezes é criado um fundo de reserva para essa finalidade. O fundo de reserva é o mais comum a aparecer nos boletos de condomínio. Quando se fala em fundo de reserva, na maioria das vezes estamos lidando com uma taxa extraordinária, que é de responsabilidade do locador, ou seja, do proprietário. Normalmente, essa taxa é descontada do aluguel, mas isso depende do tipo de contrato firmado. O inquilino paga o condomínio, e, ao pagar o aluguel, a taxa extraordinária é descontada.”

Toledo também destaca a importância de o proprietário deixar claro ao inquilino o que está sendo cobrado. “Às vezes, o locador paga o condomínio e cobra o valor junto com o aluguel, mas ele precisa descontar e demonstrar de forma transparente. Isso é muito importante – não se pode cobrar do inquilino sem explicar claramente o que está incluído no comprovante do condomínio. O inquilino deve estar ciente do que está pagando. Isso envolve outras disposições legais, como a comprovação dos pagamentos. O mesmo vale para o IPTU: o inquilino precisa saber se o valor cobrado é correto. Não se pode cobrar IPTU a mais, como acontece, por exemplo, em São Paulo. O IPTU é normalmente dividido em 10 parcelas, mas em alguns casos, acaba sendo cobrado em 12. Nessas situações, o inquilino pode acabar pagando duas parcelas extras sem perceber, pois o valor entra automaticamente no pagamento do aluguel."

No contrato de locação pode constar uma cláusula que obriga inquilino a pagar uma taxa de despesas ordinárias e extraordinárias?

Segundo o especialista, essa cláusula deve ser considerada nula ou anulável. "Quando falamos em cláusula nula ou anulável, significa que ela pode ser contestada judicialmente. Porém, na prática, ninguém costuma recorrer à justiça no início de uma locação para discutir isso. Imagine que, nos primeiros meses de contrato, o locador, proprietário ou a imobiliária diga: 'Essa taxa extraordinária é sua responsabilidade, conforme o contrato assinado.' No entanto, a lei prevalece sobre o contrato. Nesse caso, a cláusula será nula ou anulável, conforme o artigo 45 da Lei nº 8.245. Para isso, é necessário recorrer à justiça. O inquilino deve notificar o locador, e isso pode ser feito por e-mail. Nós recomendamos o uso de e-mail, pois a notificação não precisa ser formal, apenas bem redigida. É importante incluir detalhes como o apartamento em questão, a data da cobrança e mencionar que a taxa extraordinária não se aplica ao inquilino, de acordo com a lei. Não é necessário citar o artigo específico, pois, se for uma imobiliária, ela já estará ciente. Se for o locador ou proprietário, que às vezes não possui conhecimento técnico, você pode citar o artigo 22 e deixar claro que essa taxa é de responsabilidade dele, e não do inquilino."

Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

 

A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.
 

“A experiência da imobiliária é crucial para mediar negociações e resolver conflitos de forma eficiente, evitando problemas maiores para locador e inquilino”, declara Marcel de Toledo.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

Alugar pode ser um processo tranquilo, rápido e prático desde que o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) fiquem por dentro das obrigações que ambas as partes devem cumprir na locação residencial.

Fonte:  Entrevista gravada em setembro de 2024, com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.