Incorporadora quer fazer permuta com meu imóvel. Pago menos imposto?

Condições do negócio determinam a valor do imposto pago em permuta

Negociar um imóvel com uma incorporadora pode trazer vantagens não apenas em relação ao valor da troca, mas também na carga tributária envolvida na operação. Uma das dúvidas mais comuns nesse tipo de negociação diz respeito à permuta: será que é possível pagar menos imposto ao trocar um imóvel por outro, em vez de vendê-lo?

Neste artigo, o Grupo SP Imóvel conversa com Renato Faria, especialista da área tributária e sócio do escritório Martins Villac Advogados. Ele esclarece como funciona a permuta com incorporadoras, quais documentos são exigidos, como se dá a tributação e quais cuidados tomar para garantir os benefícios fiscais desse tipo de operação.

Pago menos imposto fazendo permuta com a incorporadora?

"Vai depender das condições do negócio, o que aquela pessoa que está oferecendo o imóvel vai receber em troca. Mas como regra geral, existem oportunidades para um planejamento tributário e pagar menos imposto, sim", Faria esclarece.

Como funciona uma incorporadora?

"Não é segredo para ninguém que São Paulo parece um canteiro de obra a céu aberto", Faria brinca. O advogado comenta que quando na área onde um edifício está sendo construído não havia apenas uma casa, mas sim vários imóveis.

"O que as incorporadoras fazem é a formação da área. Vai adquirindo cada um desses imóveis e quando tem a área total necessária para a construção, seguindo o plano diretor, ela consegue unificar aquela área e conseguir aprovar um projeto na prefeitura para, finalmente, registrar o memorial de incorporação", Faria explica.

É importante entender como funciona esse processo, pois ele define o modelo de negócio entre a incorporadora e o dono do negócio. Permuta com a incorporadora imobiliária significa trocar um imóvel por outro, quando também é possível receber uma parte em dinheiro, o que é chamado de permuta com torna.

Dúvidas dos internautas

Alguns seguidores do canal do Grupo SP Imóvel no YouTube enviaram suas dúvidas sobre o tema. A seguir, confira as melhores perguntas respondidas pelo Faria.

1. Incorporadora interessada em imóvel para demolir

Uma incorporadora interessada em minha casa para demolir e construir um edifício me ofereceu dois apartamentos após a construção, avaliados em R$ 500 mil cada e mais R$ 500 em dinheiro no ato. Pretendo ficar com um apartamento para morar e vender o outro por R$ 600 mil à valorização após três anos de obra. Minha casa foi declarada no imposto de renda há 20 anos por R$ 500 mil.

Nesse caso, como ficam todos os impostos da transação e do lucro imobiliário?

"Boa pergunta. Retrata bem o que acontece no mercado de incorporação imobiliária", Faria opina. 

O advogado destaca que nesse exemplo, o internauta está trocando a sua residência por um imóvel que ainda não existe, pois ainda será construído. "Chamamos isso de unidade imobiliária autônoma futura", explica.

Para obter os benefícios fiscais de uma permuta imobiliária, é necessário levar ao cartório para registro dois documentos ao mesmo tempo: a escritura de permuta e o registro de memorial de incorporação.

"Mas não tem como a incorporadora registrar o memorial de incorporação se ela não tem toda a área formada ainda", Faria alerta. Nesse caso, a alternativa é a incorporadora comprar o imóvel e quitar com uma nota promissória pro soluto. Então, em outro documento, chamado de "instrumento de confissão de dívida com dação em pagamento", a incorporadora confessa que deve a nota promissória pro soluto e, quando o prédio estiver pronto, a nota promissória será quitada com a entrega de dois apartamentos - conforme o exemplo trazido pelo internauta.

Nesse caso, a legislação do imposto de renda diz que se essa operação for registrada no cartório no mesmo momento com esses dois documentos, é possível utilizar os benefícios da permuta imobiliária e ter os benefícios fiscais. "Ou seja, essa operação de compra e venda você consegue tratar como uma permuta", esclarece o advogado. 

Faria destaca que isso é importante porque na permuta imobiliária é possível pagar menos imposto do lucro imobiliário. "Nesse exemplo, o internauta entregou um imóvel que para ele tinha o custo de R$ 500 mil para receber outros imóveis que não importa qual seja o valor de mercado, pois a troca é de um imóvel por outro".

Já em relação à parte em dinheiro que o proprietário do imóvel vai receber neste caso, é necessário aplicar uma regra para calcular a torna, que é o valor em dinheiro recebido junto com a permuta. 

Se fosse receber em dinheiro, ele estaria vendendo o imóvel de R$ 500 mil por R$ 1,5 milhão. Assim, seria R$ 1 milhão de lucro imobiliário sobre o qual a alíquota de 15% seria deduzida, ou seja, pagaria R$ 150 mil de imposto. Mas na permuta existe uma regra específica.

A alíquota só é cobrada sobre o valor da torna, sendo que não é o valor cheio. Ou seja, o cálculo não é de 15% sobre os R$ 500 mil. É necessário dividir R$ 500 mil pelo valor de custo de aquisição somado com o valor da torna.

Para este exemplo, o cálculo seria: 

500 / (500 + 500) = 500 / 1.000 = 50%

Esse porcentual deve ser multiplicado pela torna, ou seja, R$ 500 mil. Assim: 

500 x 0,5% = 250.

E é sobre esse resultado (R$ 250 mil) que incide a alíquota de 15% de imposto de ganho de capital, que, nesse caso, o valor fica R$ 37.500.

"O internauta deixou de pagar R$ 150 mil de imposto e vai pagar apenas R$ 37.500", conclui.

Após a entrega dos apartamentos

Outro ponto que Faria destaca é sobre a intenção do internauta de vender um dos apartamentos considerando a valorização, ou seja, ao invés de R$ 500 mil, ele vai vendê-lo por R$ 600 mil.

"Ele vai pagar o imposto sobre esse imóvel. Como ele tinha um custo de aquisição de R$ 500 mil e recebeu uma parte em torna, na declaração do imposto de renda, ele vai ter que diluir esse custo de aquisição". 

Nesse exemplo, a estimativa é que ele pague R$ 60 mil de imposto na venda desse apartamento.

Importante lembrar que o cálculo desses impostos não inclui o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), imposto pago sempre que um imóvel é adquirido, seja por permuta ou não. Ou seja, o internauta vai precisar pagar o ITBI sobre esses dois apartamentos adquiridos. Sobre o momento que o ITBI deve ser pago, Faria responde que pode variar conforme a prefeitura e indica que um profissional seja consultado.

Conclusão

Contar com bons profissionais é fundamental para garantir uma transação segura, tanto do ponto de vista jurídico quanto fiscal. Além de corretores e da imobiliária, a orientação de advogado da área pode fazer toda a diferença para planejar uma negociação lucrativa também.

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