Imóvel com penhora não averbada na Matrícula: posso perder o imóvel que comprei?

Entenda os riscos e saiba como se proteger antes de comprar um imóvel

Já pensou comprar um imóvel e, depois de tudo assinado, descobrir que ele pode ser tirado de você por causa de uma dívida do antigo proprietário? Infelizmente, isso pode acontecer e não é raro. Para falar sobre esse assunto, o Grupo SP conversou com Juliê Mattos, fundadora da JIMOBI e especialista em soluções jurídicas e técnicas na regularização de imóveis e incorporação imobiliária.

Continue a leitura e confira todos os cuidados que você deve ter antes de fechar negócio.

O que é uma penhora não averbada?

Quando um imóvel está envolvido em um processo judicial, como dívidas trabalhistas, tributárias ou familiares, ele pode ser penhorado pela Justiça como garantia de pagamento.

Porém, se essa penhora ainda não foi registrada na matrícula do imóvel, o comprador pode não perceber esse problema ao analisar apenas o documento no cartório. E sim, isso representa um risco real de perda do imóvel.

Se o imóvel tem uma penhora oculta, posso perdê-lo?

Penhora não averbada na matrícula é um dos exemplos da importância de verificar a situação do imóvel.

A pergunta é: se o vendedor (antigo proprietário) tiver um processo de penhora, mas isso não estiver averbado na matrícula, o novo comprador corre o risco de perder o imóvel? Nesse exemplo, o vendedor pode ter o imóvel penhorado por uma ação trabalhista, tributária ou de qualquer tipo. No processo, o imóvel consta como penhora, mas isso não consta na matrícula do imóvel.

“Sim, corre o risco”, Juliê é taxativa em sua resposta.

Mesmo que a penhora não esteja formalizada na matrícula, a Justiça pode reverter a venda para garantir o pagamento da dívida do antigo proprietário. Por isso, olhar apenas a matrícula não é suficiente. É fundamental também checar a situação do vendedor, uma vez que pode haver problemas no nome do vendedor do imóvel e, assim, é possível perder o imóvel devido à dívida do antigo proprietário. 

Caso da vida real

Mesmo tendo uma matrícula atualizada, ainda podem ocorrer surpresas desagradáveis. 

Juliê traz um exemplo verídico, em que a pessoa comprou o imóvel com uma matrícula atualizada e com todas as informações corretas, a ponto de passar até mesmo pelo crivo de um banco para financiamento. Após dois anos da compra, a compradora recebeu uma notificação sobre um processo de família. 

Juliê explica: “A pessoa que vendeu aquele imóvel era um ‘laranja’ de um familiar. Então, o familiar estava com uma dívida e passou para essa pessoa vendedor”.

Essa situação acabou passando despercebida porque não foi feita uma análise criteriosa na negociação. Ou seja, somente a matrícula do imóvel foi analisada, mas não o nome do vendedor. 

Nesse ponto, a especialista critica o decreto que dispensa a obrigação das certidões, enfatizando a importância de analisar, além da matrícula do imóvel, todos os demais detalhes antes de fechar negócio.

Por que a matrícula sozinha não basta?

A matrícula é, de fato, o “RG do imóvel”, mas ela não mostra pendências judiciais que estejam no nome do proprietário e que ainda não foram averbadas. Um imóvel pode estar aparentemente livre, mas estar sendo alvo de penhora em um processo que não foi registrado no cartório até aquele momento.

Quais documentos consultar além da matrícula?

Para reduzir os riscos, o ideal é solicitar certidões atualizadas do vendedor, como:

• Certidão de Distribuição Cível Estadual e Federal;

• Certidão de Ações Trabalhistas;

• Certidão de Protesto de Títulos;

• Certidão Negativa de Débitos Municipais, Estaduais e Federais;

• Certidão de Execuções Fiscais;

• Certidão de Interdição e Tutela;

• Entre outras específicas para cada caso.
   

Essas certidões ajudam a identificar se há processos judiciais ou dívidas que possam colocar o imóvel em risco.

A importância da análise do vendedor

Não basta analisar só o imóvel. A situação financeira e jurídica do proprietário atual também deve ser investigada. Dívidas pessoais, brigas familiares, separações e outros fatores podem gerar processos que impactam diretamente o imóvel, mesmo após a venda.

Como evitar cair nesse problema?

• Contrate um advogado especializado em direito imobiliário ou uma consultoria jurídica;

• Faça uma diligência prévia completa do imóvel e do vendedor;

• Desconfie de imóveis com valores muito abaixo de mercado;

• Se informe sobre o histórico do imóvel e da pessoa que está vendendo.

E se eu já comprei e descobri depois?

Se você comprou um imóvel e depois descobriu uma penhora que não estava na matrícula, é possível tentar se defender na Justiça. Porém, o sucesso não é garantido, e os custos podem ser altos.

Por isso, se prevenir é sempre mais eficiente e econômico do que tentar resolver o problema depois.

Assessoria não é gasto, é investimento

A compra de um imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida. Economizar na etapa de análise jurídica pode sair muito caro. Na hora de comprar um imóvel, conte com profissionais capacitados para evitar transtornos como esse. Economizar na hora da compra pode trazer prejuízos no futuro.

Para regularizar o seu imóvel, conte com a Juliê Mattos. Entre em contato:

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A J IMOBI oferece soluções jurídicas, regularização de imóveis e incorporação imobiliária. Está localizada na Alameda Santos, 1165, Jardim Paulista, São Paulo - SP, CEP 01419-000.

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