Financiamento Imobiliário: amortizar prazo ou valor da parcela?

Débora Pezzotti, correspondente bancária da Caixa Econômica, esclarece a dúvida

O financiamento imobiliário gera muitas dúvidas - mesmo depois de concluído! Uma delas é em relação à amortização. Afinal, é melhor amortizar e diminuir o prazo ou o valor das parcelas? Para responder a essa e outras dúvidas relacionadas ao tema, o Grupo SP conversou com Débora Pezzotti, correspondente bancária da Caixa Econômica Federal. continue a leitura e confira.

Como escolher entre amortizar o tempo ou valor da parcela do financiamento?

Para Débora Pezzotti, não há uma resposta definitiva; a escolha depende da necessidade de cada pessoa.

"Uma vez que a amortização será feita no saldo devedor, o cliente tem essa opção de reduzir o valor da parcela ou reduzir o prazo", explica a correspondente bancária.

Como critério de escolha, Débora oferece o seguinte cenário: "Se a prioridade for acabar o financiamento o quanto antes e o valor da parcela cabe no orçamento tranquilamente, amortizar o prazo, sem dúvida nenhuma, é a melhor saída". 

A corresponde traz outra situação: "Muitas vezes, a necessidade do cliente é reduzir o valor da parcela. Nesse momento, ele pode optar por amortizar o valor da parcela". 

"Não é uma necessidade que toda vez ele opte pela mesma situação", relembra a profissional. "Ele pode ir intercalando, inclusive".

Por exemplo, se hoje você amortizar o valor da parcela, na próxima vez, você pode amortizar o prazo. 

É possível simular a amortização do financiamento?

Como correspondente da Caixa Econômica Federal, Débora explica que o banco oferece um aplicativo, chamado "APP Habitação", onde o cliente pode fazer essa simulação. O aplicativo está disponível para os sistemas Android e iOS. 

"O cliente pode fazer a simulação sem intermédio de ninguém, nem de correspondente. Os clientes acabam brincando com essas informações, porque é possível ele colocar um valor para saber quanto reduz do saldo, para quanto vai a parcela, mesmo antes de tomar essa decisão", Débora esclarece.

Por que a amortização não segue um padrão?

Imagem: Freepik

Quando fizer a simulação da amortização, podem surgir dúvidas com as mudanças. "A gente não pode esquecer que toda parcela tem a incidência da TR, então vai haver diferença, inclusive, na forma do indexador, que foi escolhido lá no início, e também a forma de amortização, SAC ou PRICE", Débora esclarece.

Por exemplo, ao simular amortizar R$200 pela SAC, escolhendo reduzir o prazo, você pode observar que foi retirada uma parcela do que restava. Pela lógica, você espera que amortizando R$400, diminua 2 parcelas e assim por diante. No entanto, não é assim que ocorre.

Ainda utilizando a SAC como exemplo, na mesma parcela, parte do valor corresponde ao financiamento (o valor pego emprestado), e a maior parte, 70%, corresponde a juros. Então, no começo da amortização dá a impressão que você está pagando mais, pois todo o valor referente aos juros está lá. Isso ocorre devido ao sistema de amortização adotado nos financiamentos, onde o saldo devedor inicial é mais alto e, consequentemente, a incidência de juros também.

Mas, conforme você faz a amortização, os juros também diminuem, até o momento em que se tornam muito menores ou inexistentes.

"Por isso, não é uma lógica, é preciso sempre fazer a simulação", Débora conclui.

Como funciona o financiamento pela SAC e pela Price?

Na Price, as prestações são fixas, facilitando o planejamento financeiro do cliente. Já na SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo, mas essa redução só se torna perceptível após alguns anos. Débora traz um exemplo:

"Quando fiz o financiamento da minha casa, eu teria uma parcela de R$1.500 pela SAC e de R$1.200 pela Price. Se eu escolhesse a SAC, eu teria que pagar cerca de cinco anos para chegar em R$1.200. Porque é decrescente, mas não é de um dia para o outro, ela vai diminuindo, mas bem pouco".

Por isso, quando a pergunta é "qual é a melhor; SAC ou Price?", a resposta vai ser "depende".

Débora conta que no programa "Minha Casa, Minha Vida", por exemplo, é comum o cliente escolher a Price. "Ele compra apartamento, mesmo sem condomínio, ainda tem a taxa condominial, então entre o valor da parcela do financiamento e essa cota condominial, já daria aquele valor de parcela da SAC", exemplifica. 

Por outro lado, quem tem a possibilidade de escolher, no final do pagamento, vai pagar menos juros escolhendo a SAC. No entanto, o fator de decisão depende muito mais do orçamento do mês. 

Débora lembra que o correspondente sempre deve dar essa opção de escolha para o cliente, informando as diferenças entre eles. Porém, a renda do cliente pode ser um impeditivo.

"Muitas vezes o cliente quer fazer pela SAC, mas ele não consegue. Pela renda dele, o valor de financiamento que ele precisa, ele só consegue se ele for enquadrado na Price. Mas ainda assim, a gente precisa passar para o cliente", finaliza. 

Isso acontece porque a parcela do financiamento, via de regra, só pode comprometer até 30% da renda mensal. Desse modo, para arcar com uma parcela maior, como ocorre na SAC, o comprador precisa ter uma renda mais alta, ainda que o valor total financiado seja o mesmo.

Conclusão

A amortização do financiamento imobiliário é uma decisão que deve ser tomada com base na necessidade de cada pessoa. Enquanto reduzir o prazo pode ser a melhor escolha para quem quer quitar o imóvel mais rápido, diminuir o valor da parcela pode ajudar no equilíbrio financeiro mensal. 

Por isso, simular as opções disponíveis é importante para tomar a melhor decisão, considerando fatores como o tipo de amortização e os juros envolvidos.

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