Existe isenção do lucro imobiliário para a pessoa jurídica?

Entenda como funciona a tributação do ganho de capital na venda de imóveis por empresas e se há possibilidade de isenção.

Ao vender um imóvel, uma das principais dúvidas é sobre a tributação do lucro imobiliário, chamado de ganho de capital. Para pessoas físicas, existem situações específicas de isenção previstas em lei, como a venda do único imóvel até R$440 mil ou a compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. Mas, e quando a venda é feita por uma Pessoa Jurídica (PJ)? Existe algum tipo de isenção?

Este artigo contou com a expertise de Jéssica Garcia, CEO da d3contadora e especialista em Imposto de Renda. Quer se aprofundar no tema? Confira outras publicações exclusivas com a Jéssica no nosso blog:

• O que é o lucro imobiliário e como funciona no Imposto de Renda?
• Como ter isenção no lucro imobiliário?
   

Já para entender como funciona a tributação para empresas, se há possibilidade de redução ou isenção e quais alternativas podem ser usadas para planejar melhor a venda, continue a leitura e confira!

O que é lucro imobiliário?

O lucro imobiliário corresponde à diferença positiva entre o valor da venda e o custo de aquisição do imóvel, atualizado com as despesas relacionadas à compra, benfeitorias e taxas. Esse valor é tributado como ganho de capital, com regras diferentes para pessoas físicas e jurídicas.

Pessoa Física x Pessoa Jurídica

Enquanto a pessoa física pode ter acesso a isenções e reduções previstas em lei, como:

• Venda do único imóvel até R$ 440 mil;
• Compra de outro imóvel em até 180 dias;
• Imóveis adquiridos até 1969 (com reduções progressivas até 1988);

As Pessoas Jurídicas não possuem previsão legal de isenção. Ou seja, qualquer ganho obtido com a venda de um imóvel pela empresa será tributado conforme o regime tributário adotado.

Como funciona a tributação para Pessoas Jurídicas?

A forma de cálculo varia de acordo com o regime de tributação escolhido pela empresa:

• Lucro Presumido: o ganho com a venda do imóvel integra a receita bruta, com presunção de lucro aplicada (geralmente 8% para IRPJ e 12% para CSLL), além de PIS e Cofins. Porém a presunção pode variar de acordo com a atividade da empresa e leis específicas do IRPJ. Essas porcentagens são presunções aplicadas sobre a receita bruta para apuração do lucro, e não diretamente sobre o valor da venda do imóvel, que, dependendo do caso, pode ter tratamento contábil mais complexo.
• Lucro Real: o ganho é somado ao resultado contábil, e os tributos incidem sobre o lucro líquido apurado.
• Simples Nacional: não há isenção, e a venda de imóvel pode ser tributada de forma diferenciada, dependendo da atividade da empresa e da receita anual. Além disso, a venda de bens imóveis pode afastar a empresa do Simples em algumas condições, por isso é importante ter planejamento.
   

Existe alguma forma de reduzir a tributação?

Apesar de não haver isenção legal, existem estratégias de planejamento tributário que podem tornar a operação mais vantajosa, como:

• Avaliar se a venda é mais benéfica na Pessoa Física ou Jurídica;
• Utilizar holdings familiares para centralizar imóveis e facilitar sucessões;
• Aproveitar prejuízos fiscais acumulados em Lucro Real, que podem compensar parte do ganho de capital.

FAQ – Perguntas frequentes sobre lucro imobiliário e Pessoa Jurídica

1. Pessoa Jurídica tem direito à isenção de lucro imobiliário?

Não. Diferente da pessoa física, não existe previsão legal de isenção do imposto sobre o lucro imobiliário (ganho de capital) para empresas.

2. Como funciona a tributação da venda de imóveis por PJ?

Depende do regime tributário adotado:

• Lucro Presumido: o ganho integra a receita bruta e sofre presunção de lucro, além de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
• Lucro Real: o ganho é somado ao resultado contábil e tributado sobre o lucro líquido.
• Simples Nacional: a tributação varia conforme o enquadramento da empresa e sua atividade.
   

3. Vale mais a pena vender imóveis na Pessoa Física ou Jurídica?

Depende. Pessoas físicas têm acesso a isenções específicas, mas a alíquota do imposto pode ser mais alta em alguns casos. Já na PJ, não há isenção, mas pode haver planejamento tributário que reduza a carga.

4. Existe diferença entre a venda de imóveis próprios e a atividade de compra e venda de imóveis?

Sim. Se a empresa tiver como atividade principal a compra e venda de imóveis, os ganhos são considerados receita operacional. Caso contrário, tratam-se de receitas não operacionais, mas ambas são tributadas.

5. É possível reduzir a tributação na PJ?

Não há isenção, mas é possível usar estratégias como:

• Compensação de prejuízos fiscais no Lucro Real;
• Estruturação via holding patrimonial;
• Análise de custos entre PF e PJ antes da venda.
   

6. Como declarar o lucro imobiliário de uma PJ?

O lucro imobiliário deve ser registrado na escrituração contábil e na apuração dos tributos conforme o regime da empresa (Lucro Real, Presumido ou Simples).

7. Pessoas Jurídicas do Simples Nacional também pagam imposto sobre venda de imóveis?

Sim. Apesar da alíquota ser diferente, não há isenção para empresas optantes pelo Simples.

Conclusão

Não existe isenção do lucro imobiliário para a Pessoa Jurídica. Toda venda realizada por empresas será tributada conforme o regime de apuração escolhido. Por isso, é fundamental contar com apoio de um contador ou advogado tributarista para avaliar o melhor formato da operação.

Em alguns casos, manter imóveis na Pessoa Física pode ser mais vantajoso do que transferi-los para a Pessoa Jurídica, dependendo do perfil e dos objetivos do proprietário.

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