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Comprar um imóvel, seja para morar ou investir, demanda atenção especial a diversos documentos essenciais para garantir uma negociação segura. Entre esses, destaca-se a certidão de ônus reais, um documento crucial que revela se o imóvel possui pendências ou restrições que podem comprometer a compra. Mais do que apenas saber o que é, aprender a analisar estrategicamente essa certidão é fundamental para evitar surpresas jurídicas e financeiras desagradáveis.
A certidão de ônus reais é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis e detalha todas as dívidas, restrições ou encargos vinculados a um imóvel. Entre os ônus comuns estão:
A certidão funciona como um "raio-x" do histórico jurídico do imóvel, mostrando se ele está livre para negociação ou se há impedimentos que o comprador precisa conhecer.
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Para quem busca um imóvel, a certidão de ônus reais é o instrumento que traz segurança, pois permite verificar se o imóvel está "livre e desembaraçado" de obrigações que possam dificultar a posse ou até mesmo levar a uma desocupação judicial.
Para os corretores, a análise desse documento é parte da assessoria qualificada ao cliente, evitando transações com riscos ocultos que possam resultar em prejuízos. Para esses profissionais, emitir essa certidão é fundamental.
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1. Verifique se a certidão é negativa ou positiva:
2. Identifique o tipo de ônus registrado:
3. Avalie os impactos financeiros e jurídicos:
4. Consulte um advogado especializado, se houver ônus:
A certidão é solicitada no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. É necessário informar o número da matrícula do imóvel. Muitos cartórios oferecem a opção de emissão online, facilitando o acesso sem sair de casa. O custo varia de acordo com o cartório e a localidade.
1. Qual a diferença entre a certidão de ônus reais e a matrícula do imóvel?
A matrícula reúne todo o histórico do imóvel desde sua criação (proprietários, transferências, alterações). Já a certidão de ônus reais é um extrato atualizado que destaca as restrições e pendências vigentes, como dívidas, penhoras e hipotecas.
2. Por quanto tempo a certidão de ônus é válida
Em geral, os cartórios consideram a validade de 30 dias. Após esse prazo, recomenda-se solicitar uma nova via, pois podem surgir novos registros.
3. Quem paga pela emissão da certidão de ônus?
Normalmente, o comprador arca com esse custo como parte da sua diligência. Porém, nada impede que seja negociado entre as partes.
4. Quanto tempo leva para emitir a certidão?
O prazo varia conforme o cartório, mas geralmente fica entre 2 e 5 dias úteis. Alguns cartórios oferecem a versão online, que pode ser emitida em poucas horas.
5. Qual o custo da certidão de ônus reais?
O valor depende da localidade e do cartório. Em São Paulo, por exemplo, varia entre R$30 e R$80, mas pode ser mais alto em outras regiões.
6. O que significa uma certidão negativa de ônus reais?
Indica que o imóvel está livre de pendências jurídicas e financeiras, sendo ideal para uma negociação sem riscos.
7. E se a certidão for positiva?
Isso significa que o imóvel possui algum ônus, como hipoteca, ação judicial ou penhora. Nesses casos, é necessário avaliar os impactos com um advogado e negociar com o vendedor a regularização antes da compra.
8. O que é uma certidão positiva com efeitos de negativa?
É quando existe algum registro de pendência, mas que já foi resolvido judicialmente ou não impede a negociação. Em financiamentos, pode ser aceita desde que acompanhada da comprovação da baixa do ônus.
9. Como a certidão de ônus impacta no financiamento imobiliário?
Bancos só liberam crédito para imóveis sem pendências que comprometam a propriedade. Um imóvel com ônus ativo dificilmente será financiado até a regularização.
10. Quais são os riscos de comprar um imóvel sem consultar a certidão de ônus reais?
O comprador pode herdar dívidas de IPTU ou condomínio, enfrentar disputas judiciais, perder o imóvel em processos de terceiros ou ter o financiamento negado.
11. A certidão pode ser usada em inventários ou partilhas?
Sim. Além de compras e vendas, o documento é exigido em processos de inventário, partilha e doações para comprovar a situação jurídica do bem.
12. Onde emitir a certidão de ônus reais?
No Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o bem está registrado, presencialmente ou via site oficial do cartório.
13. Preciso de um advogado para analisar a certidão?
Não é obrigatório. Um advogado especializado em direito imobiliário identifica riscos que o comprador pode não perceber e orienta sobre como proceder.
A certidão de ônus reais é indispensável para quem deseja comprar um imóvel com segurança, evitando surpresas jurídicas e financeiras.
Saber interpretá-la é outro passo que garante maior tranquilidade e favorece boas decisões, tanto para compradores quanto para corretores. Portanto, nunca deixe de solicitar e analisar esse documento com cuidado antes de qualquer negócio imobiliário.
Se você é corretor, deve oferecer essa certidão ao comprador. Se você é comprador, socilicite a certidão ao corretor ou ao cartório, caso esteja comprando sem o auxílio do profissional.
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