É seguro comprar um imóvel em leilão?

Saiba como funciona, quais são os riscos e vantagens antes de investir

Comprar um imóvel em leilão pode ser uma ótima oportunidade para quem deseja adquirir uma casa ou apartamento por um valor abaixo do mercado, seja para morar, seja como investimento.

No entanto, essa modalidade de compra também pode envolver alguns transtornos no caminho - pagamento de dívidas atrasadas, processo de desocupação, entre outros. Por isso, o mais importante é entender como funciona esse processo antes de se comprometer com a compra. 

Neste artigo, você confere como funciona um leilão de imóveis, onde encontrar essas oportunidades, quais são as vantagens, desvantagens e cuidados essenciais para garantir uma compra segura.

Como funciona a compra de imóveis em leilão?

O leilão de imóveis é uma forma de venda pública em que o bem é ofertado ao maior lance. Esses imóveis podem ser leiloados por diversos motivos, principalmente:

• Leilão judicial: quando o imóvel é penhorado para pagamento de dívidas, como em ações de execução, dívidas de condomínio ou de financiamento.

• Leilão extrajudicial: geralmente acontece em casos de inadimplência em contratos de financiamento com alienação fiduciária, quando a instituição financeira recupera o imóvel e o coloca à venda.

O processo se inicia com a publicação de um edital, que traz todas as informações sobre o imóvel, as condições de pagamento e os prazos.

A maioria dos leilões ocorre atualmente de forma online, em plataformas especializadas e seguras. O interessado deve se cadastrar, enviar os documentos solicitados e dar lances conforme as regras.

Onde encontrar imóveis em leilão?

Antes de participar, é essencial ler com atenção o edital e entender as regras específicas de cada leilão. Alguns dos principais locais onde é possível encontrar leilões de imóveis:

• Sites de leilões especializados: empresas que organizam e divulgam leilões online, com grande variedade de imóveis residenciais e comerciais.

• Sites de bancos: instituições financeiras frequentemente realizam leilões ou vendas diretas de imóveis retomados por falta de pagamento.

• Tribunais de Justiça: publicam editais de leilões judiciais em seus sites.

• Cartórios: também podem divulgar informações sobre leilões extrajudiciais.
   

Além disso, em sites de anúncios você também pode descobrir alguns imóveis disponíveis para leilão, embora o leilão não ocorra diretamente por meio deles.

Quais as vantagens de comprar um imóvel em leilão?

• Preço abaixo do mercado: principal atrativo, com descontos que podem chegar a 50% ou mais.

• Oportunidades variadas: há desde apartamentos e casas até terrenos e imóveis comerciais.

• Transparência: todas as informações legais e condições estão descritas no edital.

• Rapidez: dependendo do tipo de leilão, o processo pode ser mais ágil do que a compra tradicional.

Quais as desvantagens e riscos?

• Imóvel ocupado: muitos imóveis vendidos em leilão ainda estão ocupados pelos antigos proprietários ou terceiros, exigindo medidas judiciais para a desocupação.

• Dívidas pendentes: embora algumas dívidas sejam extintas com a arrematação, como as tributárias, outras podem permanecer. É fundamental verificar no edital.

• Impossibilidade de vistoria: na maioria das vezes, não é possível visitar o imóvel antes da compra, o que gera incertezas sobre o estado de conservação.

• Pagamento à vista: grande parte dos leilões exige pagamento integral ou em poucas parcelas, o que pode dificultar para quem não possui o valor disponível.

O UOL reuniu alguns relatos de pessoas que compraram imóveis em leilões. Todas acreditam que fizeram um bom negócio, mas não escondem que passaram transtornos como uma longa espera - de meses até anos - despesas com processos e pagamentos de dívidas.

O que fazer se o imóvel estiver ocupado?

Se o imóvel estiver ocupado, o novo proprietário terá o direito de requerer a desocupação, mas é importante saber que esse processo pode levar tempo e gerar custos, além do desgaste emocional, principalmente quando o objetivo é morar no local.

• Leilão judicial: geralmente, a desocupação ocorre por meio de mandado judicial, podendo envolver até o uso de força policial. No entanto, há prazos e procedimentos legais que precisam ser seguidos, respeitando o direito de defesa do ocupante.

• Leilão extrajudicial: a necessidade de ação judicial para desocupação também pode existir. Em alguns casos, um acordo amigável é possível.

Por isso, quem pretende comprar um imóvel em leilão deve considerar os custos e o tempo envolvidos no processo de retirada de ocupantes.

Quais são os prazos para tomar posse do imóvel?

Os prazos variam conforme a situação:

• Imóvel desocupado: a posse pode ser imediata após o pagamento e registro da arrematação.

• Imóvel ocupado: será necessário ingressar com um pedido judicial de imissão na posse, o que pode demorar meses ou até anos, dependendo da resistência do ocupante.

Além disso, após o leilão, é preciso aguardar a homologação da arrematação pelo juiz (em leilões judiciais) e realizar a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.

Como minimizar os riscos ao comprar um imóvel em leilão?

• Leia atentamente o edital: ele contém informações sobre a situação jurídica e física do imóvel, dívidas, prazos e condições.

• Verifique a matrícula: consulte o Cartório de Registro de Imóveis para confirmar a titularidade e eventuais ônus ou gravames.

• Calcule todos os custos: além do valor do lance, considere taxas, comissão do leiloeiro, impostos e eventuais custos com desocupação ou reformas.

• Consulte um advogado especializado: ele poderá analisar a documentação e indicar os riscos específicos do imóvel.

• Evite lances impulsivos: avalie com cuidado se o imóvel atende às suas necessidades, se os riscos são aceitáveis e se você está disposto a esperar.

Leia também: Taxas e despesas na compra de um imóvel: tudo o que você precisa saber 

Comprar imóvel em leilão é para você?

Comprar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade para quem busca preços abaixo do valor de mercado ou deseja investir, mas é preciso analisar a situação e ter disposição para lidar com burocracias e possíveis litígios.

Se você quer comprar para morar, verifique se está preparado para aguardar o tempo de regularização e eventuais ações de desocupação. Já para quem deseja investir, esse mercado pode oferecer boas margens de lucro, desde que se avaliem bem os riscos.

Conclusão

Sim, é seguro comprar um imóvel em leilão. Mas é fundamental que você tome as precauções necessárias, estude o edital, consulte a documentação e, preferencialmente, conte com o apoio de um profissional especializado. O processo é seguro - no sentido de garantir a sua compra -, mas também pode ser longo e burocrático.

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