Comprei um imóvel na planta e ele veio com problemas: quais são meus direitos?

Conheça os direitos do comprador em caso de vícios construtivos após a entrega das chaves

Adquirir um imóvel é o sonho de muitas pessoas, e optar por um imóvel na planta pode viabilizar financeiramente sua realização, além de oferecer vantagens como possibilidade de personalização. No entanto, a expectativa pode se transformar em frustração quando, após a entrega das chaves, surgem problemas como infiltrações, rachaduras, falhas no acabamento, ou defeitos estruturais. Situações assim, infelizmente, são bastante comuns e geram dúvidas sobre quais são os direitos do comprador e como exigir que a construtora faça os reparos.

Você quer se preparar para uma compra segura de um imóvel na planta ou já está lidando com esse tipo de situação? Continue a leitura e fique por dentro dos seus direitos!

O que são vícios construtivos?

Primeiramente, você precisa entender o que são vícios construtivos. Os problemas que surgem após a entrega de um imóvel na planta são chamados de vícios construtivos. Eles podem ser:

• Aparentes: facilmente identificados logo na vistoria, como portas empenadas, azulejos quebrados ou pintura malfeita.
• Ocultos: aparecem com o tempo, como infiltrações, rachaduras estruturais ou falhas na instalação elétrica e hidráulica.

Esses vícios não podem ser confundidos com mau uso do imóvel. Quando comprovado que o defeito decorre de falha da construtora, o comprador tem direito à reparação.

O Código Civil (artigo 618) estabelece que o construtor responde pela solidez e segurança da obra por um período de 5 anos. Isso significa que, caso o imóvel apresente defeitos estruturais, infiltrações ou falhas que comprometam sua habitabilidade nesse prazo, o comprador pode exigir reparos ou indenização.

Para vícios aparentes ou de fácil constatação, aplica-se também o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê o prazo de 90 dias para reclamações em bens duráveis.

Quais são os prazos para reclamar?

O prazo para reclamar varia conforme o tipo de problema.

Problemas aparentes (acabamento)

O consumidor tem até 90 dias após a entrega das chaves para reclamar com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Problemas ocultos (estruturais ou não visíveis de imediato)

O prazo pode ser de até 5 anos após a entrega, conforme o artigo 618 do Código Civil, que trata da solidez e segurança da obra.

Importante: o prazo de prescrição para entrar com ação judicial é de 10 anos, contados a partir do conhecimento do defeito, segundo entendimento do STJ.

O que a construtora é obrigada a fazer?

Ao identificar o problema e comprovar que se trata de um vício construtivo, a construtora tem o dever de:

• Realizar os reparos necessários sem custo adicional para o comprador;
• Garantir que o conserto seja feito em prazo razoável, sem prejudicar o uso do imóvel;
• Indenizar o comprador caso os vícios causem danos materiais (ex.: móveis danificados por infiltração) ou danos morais, dependendo do caso.

Como proceder ao identificar problemas no imóvel?

1. Documente os defeitos: tire fotos, faça vídeos e registre todos os problemas encontrados.
2. Comunique formalmente a construtora: envie notificação por e-mail e carta com aviso de recebimento (AR).
3. Guarde protocolos e respostas: tudo que comprova a tentativa de solução amigável.
4. Se não houver solução: procure o Procon, a Defensoria Pública ou um advogado especializado em direito imobiliário para ingressar com ação judicial.
    

O comprador pode pedir indenização?

Sim. Além da obrigação de reparar o imóvel, em alguns casos a Justiça entende que o comprador tem direito a:

• Indenização por danos materiais, se os vícios causaram prejuízos financeiros;
• Indenização por danos morais, se o problema comprometeu o uso do imóvel, atrasou a mudança ou gerou transtornos significativos.

E se o imóvel entregue for diferente do que apresentado na planta na hora da compra?

Se o imóvel entregue apresentar diferenças significativas em relação ao projeto apresentado no momento da compra, como metragem menor, ausência de áreas prometidas ou mudanças no padrão de acabamento,  o comprador está amparado pelo artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).

Nessas situações, o consumidor pode:

• Exigir o cumprimento forçado da oferta, ou seja, que a construtora entregue o imóvel exatamente como prometido no material publicitário ou contrato;
• Aceitar outro imóvel equivalente, caso essa seja uma alternativa viável;
• Rescindir o contrato, com a devolução integral de todos os valores pagos, devidamente corrigidos.

Além disso, quando há diminuição da metragem do imóvel em relação à planta aprovada, é possível pleitear abatimento proporcional no preço, conforme estabelece o artigo 500 do Código Civil.

Vale destacar que folhetos, anúncios e materiais promocionais fazem parte da oferta e vinculam o fornecedor, de acordo com o artigo 30 do CDC. Ou seja, o que foi prometido na publicidade precisa ser cumprido.

Como evitar problemas antes da compra?

• Pesquise a reputação da construtora: consulte histórico de reclamações em sites como Reclame Aqui e Procon-SP.
• Leia atentamente o contrato: confira prazos de garantia e cláusulas de responsabilidade.
• Faça a vistoria com atenção: leve um engenheiro ou arquiteto de confiança no dia da entrega das chaves.

Leia também: Imóvel pronto ou na planta: qual vale mais a pena comprar? 

O que mais você precisa saber sobre seus direitos na hora de comprar um imóvel na planta

Direito de arrependimento

De acordo com o artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), o comprador de um imóvel adquirido fora da sede do vendedor (como em estandes de vendas ou feirões) pode exercer o direito de arrependimento no prazo de até 7 dias corridos após a assinatura do contrato.

Nesse caso, não é preciso justificar a desistência, e todos os valores já pagos devem ser restituídos de forma integral e atualizada.

Direito de desistência em caso de atraso na entrega

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, se o atraso na entrega ultrapassar o prazo de tolerância de 180 dias, o consumidor pode pedir a rescisão contratual com base no artigo 35 do CDC.

Nesse caso, tem direito à devolução de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, acrescidos de multa contratual. Caso opte por manter o contrato, pode exigir indenização equivalente a 1% do valor pago por mês de atraso, entendimento consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Leia também: Imóvel comprado na planta: o que fazer se a construtora atrasar a entrega? 

Direito à personalização do imóvel

A personalização ou modificação do projeto pode ser realizada, desde que prevista em contrato e sem comprometer a estrutura do empreendimento. Essa possibilidade decorre da liberdade contratual prevista no artigo 421 do Código Civil, mas deve estar expressamente autorizada pela construtora. Geralmente, tais alterações são cobradas à parte e devem ser formalmente documentadas.

Direito à entrega das chaves e escritura definitiva

Após a quitação integral do preço, seja diretamente ao incorporador ou por meio de financiamento bancário, o comprador tem direito à posse do imóvel (entrega das chaves) e à escritura definitiva, conforme previsto no artigo 1.245 do Código Civil. Esse documento serve para registrar a propriedade em cartório e consolidar a transferência do bem, sendo indispensável.

Leia também: Quais documentos o imóvel precisa ter? 

FAQ – Perguntas frequentes sobre os direitos do comprador em caso de problemas no imóvel na planta

1. Posso recusar o imóvel na entrega se encontrar problemas?

Sim. Se os vícios forem graves e comprometem a habitabilidade do imóvel, o comprador pode recusar a entrega até que a construtora realize os reparos necessários. É essencial registrar todos os problemas durante a vistoria e formalizar a recusa.

2. Se eu consertar por conta própria, posso cobrar da construtora depois?

Pode, mas o ideal é comunicar primeiro a construtora e dar prazo para que ela faça o reparo. Caso ela se negue ou demore injustificadamente, você pode contratar o serviço e posteriormente ingressar com ação para reaver os custos, desde que com notas fiscais e comprovação.

3. A construtora é obrigada a pagar aluguel se eu não puder morar no imóvel por causa dos vícios?

Sim. Em muitos casos, a Justiça entende que, se o imóvel não pode ser habitado devido a defeitos construtivos, a construtora deve arcar com os custos de aluguel até que o problema seja resolvido.

4. Problemas de acabamento também são responsabilidade da construtora?

Sim. Portas desalinhadas, azulejos soltos, pintura malfeita e outros problemas aparentes devem ser corrigidos pela construtora. O prazo para reclamar é de até 90 dias após a entrega das chaves.

5. Como saber se o defeito é vício construtivo ou mau uso do morador?

Essa análise pode exigir um laudo técnico de engenheiro ou arquiteto. Em geral, problemas estruturais ou de instalações mal executadas são de responsabilidade da construtora. Danos por uso incorreto ou falta de manutenção ficam por conta do proprietário.

6. Se eu vender o imóvel, o novo comprador também tem direito de reclamar da construtora?

Sim. O direito à garantia acompanha o imóvel, não a pessoa. Ou seja, mesmo após a venda, o novo proprietário pode exigir reparos dentro do prazo legal.

7. Existe prazo de garantia para vícios construtivos?

Sim. A garantia para vícios aparentes é de 90 dias. Para vícios ocultos ou estruturais, a responsabilidade da construtora é de até 5 anos após a entrega, conforme o Código Civil.

Conclusão: quais são seus direitos?

Quem compra um imóvel na planta tem respaldo legal para exigir que a construtora entregue o bem em perfeitas condições de uso. Caso isso não ocorra, o comprador pode e deve acionar seus direitos, tanto administrativamente quanto na Justiça, garantindo reparos, indenização e o uso adequado do imóvel.

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