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Comprar um imóvel em leilão pode ser uma boa oportunidade para quem quer economizar na hora de adquirir um imóvel, mas é um processo que costuma envolver muitas dúvidas, especialmente quando a matrícula do imóvel não está atualizada. A regularização é fundamental para assegurar que o imóvel esteja legalmente registrado em nome do comprador e evitar problemas posteriores. Você quer saber mais sobre como regularizar um imóvel arrematado em leilão sem matrícula? Continue a leitura e confira o passo a passo.
A regularização confirma oficialmente a transferência da propriedade, garantindo que o comprador tenha todos os direitos sobre o imóvel. Sem o registro correto, o imóvel pode continuar vinculado a pendências ou ao antigo proprietário, o que compromete a segurança do investimento. Por isso, a regularização é necessária não apenas para a segurança do seu investimento, mas também para evitar surpresas que possam surgir no futuro.
O Código Civil Brasileiro regula a transferência e propriedade imobiliária, sendo o registro no Cartório de Registro de Imóveis previsto como requisito para validade da propriedade (arts. 1.245 e seguintes do Código Civil)
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
A Lei nº 6.015/1973 dispõe sobre os registros públicos, definindo que o registro de imóveis é indispensável para a efetiva transferência da propriedade.
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Após o leilão, o comprador recebe a Carta de Arrematação emitida pelo juiz, documento legal que comprova a aquisição do imóvel e serve como base para os próximos passos.
Antes de qualquer providência, é essencial analisar todos os documentos do imóvel, o edital do leilão, bem como verificar se existem dívidas antigas, como IPTU, condomínio, ou eventuais processos judiciais. Essas pendências devem ser quitadas para evitar impedimentos na transferência.
O arrematante assume todas as obrigações do imóvel, incluindo débitos fiscais e taxas. Regularizar esses pagamentos é fundamental para prosseguir com a transferência do imóvel.
Apesar do imóvel ter sido adquirido em juízo, a lavratura da escritura no Cartório de Notas é um passo importante. Essa escritura vai reunir todos os documentos de compra e indicar que o imóvel está sendo formalmente transferido.
Em regra, não é necessário lavrar escritura pública em cartório de notas quando o imóvel é adquirido em leilão judicial, pois a Carta de Arrematação (ou Auto de Arrematação) já é título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis. A escritura seria exigida apenas em casos de leilão extrajudicial (alienação fiduciária) regido pela Lei nº 9.514/1997.
No caso do leilão judicial, a Carta de Arrematação (também chamada de Auto de Arrematação) é o documento oficial emitido pelo juiz que comprova a aquisição do imóvel pelo arrematante. Ela substitui a necessidade da lavratura de uma escritura pública tradicional no Cartório de Notas, pois é um título hábil para o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóvei. Ou seja, basta registrar essa carta para formalizar a transferência da propriedade.
A Carta de Arrematação tem força legal e serve como comprovação para atualizar a matrícula do imóvel no registro imobiliário. Portanto, o arrematante não precisa obrigatoriamente fazer uma escritura pública após um leilão judicial para registrar o imóvel
Para resumir:
Leilão judicial: a Carta de Arrematação substitui a necessidade da escritura pública; é esse documento que deve ser registrado no Cartório de Imóveis para transferência da propriedade.
Leilão extrajudicial: geralmente exige escritura pública para que a transferência possa ser registrada, conforme regras da Lei nº 9.514/1997.
O registro final da escritura é o que torna a transferência válida perante a lei. No cartório, o imóvel passa a constar oficialmente em nome do comprador, atualizando a matrícula e regularizando a situação perante o Registro de Imóveis.
Com a matrícula atualizada, o comprador deve atualizar o cadastro do IPTU e outros registros fiscais para evitar cobranças indevidas e garantir que todas as obrigações sejam direcionadas ao novo proprietário
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Regularizar um imóvel de leilão pode envolver etapas complexas e documentos específicos. Um advogado especializado em direito imobiliário pode garantir a análise correta da legalidade do leilão, identificar pendências e representar o arrematante em todas as etapas, oferecendo segurança jurídica e evitando transtornos futuros.
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Regularizar um imóvel comprado em leilão sem matrícula atualizada é indispensável e envolve etapas que vão desde a obtenção da Carta de Arrematação até o registro efetivo no cartório. Com a ajuda de profissionais especializados, o processo torna-se seguro, garantindo tranquilidade e proteção do investimento.
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