Como ter isenção no lucro imobiliário?

Descubra em quais situações é possível ter isenção no lucro imobiliário e como aplicar corretamente os critérios para não pagar mais imposto do que o necessário.

A venda de imóveis pode gerar o chamado lucro imobiliário, que é tributado pelo Imposto de Renda como ganho de capital. Mas em alguns casos específicos, a Receita Federal concede isenções parciais ou totais, que podem representar uma grande economia para o contribuinte.

Para esclarecer as principais dúvidas, o Grupo SP Imóvel conversou com Jéssica Garcia, CEO da d3contadora e especialista em Imposto de Renda, que explica em quais situações a isenção é aplicável, quais cuidados tomar e quando o imposto será cobrado. Para conferir, continue a leitura!

Quando há isenção do Imposto de Renda sobre o lucro imobiliário?

No GCAP, o lucro imobiliário é chamado de ganho de capital. Após o preenchimento, o sistema gera automaticamente as informações que devem ser importadas para a Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF).

É necessário avaliar cada caso, mas de modo geral a base é:

• A alíquota de imposto varia de 15% a 25%, dependendo do valor do ganho;
• Até R$5 milhões, aplica-se a alíquota básica de 15%.
• Ganhos acima desse valor seguem alíquotas progressivas, que podem chegar até 22,5%.

1. Compra de outro imóvel em até 180 dias

• Se o proprietário vendeu um imóvel e aplicou todo o valor da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, pode ter direito à isenção.
• Esse benefício pode ser usado apenas a cada cinco anos.
• Caso apenas parte do valor seja utilizada, haverá incidência de imposto proporcional sobre a quantia não aplicada.

 “Esse é um ponto que também ajuda o corretor de imóveis. Muitas vezes o cliente desconhece esse benefício, e o corretor pode oferecer essa informação como um diferencial”, lembra Jéssica.

A especialista compartilha uma experiência pessoal, quando estava comprando um imóvel e, ao conversar com o corretor, ele disse que havia comprado um imóvel e, em seguida, vendido o seu. Ou seja, esse é um exemplo da falta de conhecimento, pois fazendo o processo ao contrário (vendendo e depois comprando), ele teria isenção do imposto.

“Por que a Receita dá essa isenção? Porque ela quer ficar com o dinheiro dentro do setor imobiliário”, opina Jéssica.

2. Imóvel único até R$ 440 mil

• Venda de único imóvel, seja comercial ou residencial, com valor de até R$ 440 mil, também garante isenção.
• Além do valor, o requisito é que o vendedor não possua outros imóveis em seu nome.

3. Imóveis adquiridos antes de 1969

• Imóveis comprados antes de 1969 têm isenção total;
• Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, existe uma redução progressiva no ganho de capital, que pode diminuir significativamente o valor do imposto.
   

Saiba mais: Como se paga o lucro imobiliário no Imposto de Renda? 

O que você precisa saber sobre isenção sobre o o lucro imobiliário

Como calcular o lucro imobiliário

O lucro imobiliário corresponde à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel, atualizado por:

• reformas e benfeitorias comprovadas com nota fiscal;
• custos com escritura, ITBI e registro;
• corretagem paga pelo vendedor.
   

Critérios de isenção são independentes

Os critérios de isenção não estão vinculados entre si. É possível usar apenas um de cada vez, sendo necessário avaliar o mais vantajoso.

Pode haver cobrança proporcional

Exemplo: se você vender um imóvel por R$ 500 mil e comprar outro de R$ 250 mil, a isenção será aplicada apenas sobre o valor utilizado (R$ 250 mil). O restante será tributado.

Prazo e pagamento retroativo

Imagine que você vendeu seu imóvel e pretendia comprar outro, por isso, não pagou o imposto na hora de declarar o IR, pois ainda estava no prazo de 180 dias para isenção. No entanto, mudou de ideia e não vai mais comprar um imóvel: como é feito o pagamento desse imposto?

Nesse caso, a especislista apresenta duas possibilidades:

• Marcar que vai usar a isenção, mesmo sem ter comprado outro, e perder a chance de usar o benefício nos próximos cinco anos. Assim, você não paga multa, apenas um pouco de juros.
• Pagar uma multa e ainda poder usar o benefício em uma próxima venda.

O valor do imposto com multa e juros é:

• Multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do valor devido.
• Juros com base na Selic.
   

Pessoa Física x Pessoa Jurídica

As isenções são aplicáveis apenas para Pessoa Física. Para Pessoa Jurídica, não há previsão legal de isenção, mas em alguns casos pode ser vantajoso manter imóveis em nome da empresa, dependendo de estratégias de sucessão ou holding patrimonial.

Segundo Jéssica, “dependendo do caso, pode valer mais a pena ter imóveis na Pessoa Física do que na Jurídica”. É essencial avaliar com a ajuda de especilistas, considerando segurança patrimonial e planejamento sucessório.


Leia mais: Existe isenção do lucro imobiliário para a pessoa jurídica?
 

Entenda a importância da assessoria jurídica e contábil

Regularizar corretamente o lucro imobiliário pode envolver detalhes técnicos, prazos apertados e diferentes critérios de isenção. Contar com o auxílio de advogados e contadores especializados ajuda você a manter a segurança jurídica, evita multas e possibilita utilizar todas as possibilidades para economia tributária.

Conclusão

A isenção do lucro imobiliário é uma oportunidade prevista em lei que pode proporcionar economia na venda de imóveis. Conhecer os critérios, como venda de imóvel único, aquisição de outro bem em até 180 dias e propriedades adquiridas antes de 1969, é indispensável para fazer um planejamento sinteligente. Com o acompanhamento de especialistas, o contribuinte consegue reduzir custos, evitar problemas com a Receita e proteger seu investimento.

Quer entender melhor sobre IR e ficar atualizado com as novidades?

Acompanhe Jéssica Garcia – contadora especialista em IR de Bolsa e Imóveis e gestora de IR – e descubra como simplificar sua declaração.
Instagram: @‌d3contadora
Site: www.jessicagarcia.com.br