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Chegamos à época do ano em que é preciso declarar o Imposto de Renda e, com isso, surgem muitas dúvidas. Uma das mais comuns é sobre o lucro imobiliário, que se refere ao ganho obtido na venda de imóveis por pessoas físicas.
Para esclarecer o assunto, o Grupo SP Imóvel conversou com Renato Faria, advogado e sócio da área tributária do escritório Martins Villac. Continue a leitura e confira os principais pontos sobre a tributação do lucro na venda de imóvel.
De acordo com Faria, o lucro imobiliário se refere à venda de imóveis por pessoas físicas e deve ser observado no ano em que a transação foi realizada, ou seja, no ano anterior à declaração.
O lucro imobiliário é, na prática, o cálculo do ganho obtido na venda de um imóvel por uma pessoa física. Basicamente, você considera o valor de venda do imóvel, desconta a comissão paga (caso o vendedor tenha arcado com esse custo) e subtrai o valor de aquisição do imóvel, conforme informado na sua declaração de Imposto de Renda.
"Costumamos orientar quem precisa apurar lucro imobiliário a começar pela própria declaração do Imposto de Renda. Às vezes, a pessoa vendeu um imóvel que nem estava incluído na sua declaração. Nesses casos, é necessário retificar a declaração para incluir o imóvel primeiro e só então, é possível calcular corretamente o lucro imobiliário."
O advogado orienta a usar o valor real efetivamente pago na compra do imóvel, com base em documentos como a escritura e a matrícula. É fundamental que tudo esteja em conformidade, para que você tenha como comprovar esse custo na apuração do lucro imobiliário.
O lucro imobiliário é apurado em uma declaração à parte, chamada Declaração de Ganhos de Capital (GCAP). O cálculo é feito automaticamente pelo programa da Receita Federal, mas é fundamental ficar atento a algumas regras. É preciso verificar a data de aquisição do imóvel, incluir corretamente custos como ITBI, comissão de venda (caso tenha sido paga pelo vendedor), entre outros dados.
"O programa considera o tempo em que o imóvel ficou em sua posse quanto maior esse período, maiores os descontos aplicados na apuração do ganho, através dos chamados fatores de redução 1 e 2. O processo é técnico, mas o GCAP faz esses cálculos automaticamente. Além disso, se o imóvel foi adquirido antes de 1988, o sistema aplica um desconto adicional.
Esses pontos são importantes porque muitas vezes permitem uma redução significativa do imposto a pagar, diferente do que seria calculado apenas com as alíquotas padrões de 15% a 22,5%", comenta o sócio da área Tributária do escritório Martins Villac Advogados.
A apuração do lucro imobiliário deve ser feita com cuidado, usando o programa correto e observando todos os detalhes que impactam o valor final do imposto.
Faria explica que o imposto sobre o lucro imobiliário deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel. Por isso, a apuração precisa ser feita já no momento da venda ou, no máximo, dentro desse prazo.
"Muita gente se surpreende achando que o imposto só precisa ser pago na época da declaração do Imposto de Renda, mas isso está errado. Quando alguém chega hoje dizendo que quer declarar o lucro da venda de um imóvel feita meses atrás, a primeira pergunta é: "Você pagou o imposto no prazo certo?"
Por exemplo: se a venda foi feita em abril, o imposto, se houver, deve ser pago até o fim de maio. Não é necessário entregar nenhuma declaração formal nesse momento, apenas usar o programa GCAP, da Receita Federal, para calcular o imposto, gerar o DARF e efetuar o pagamento dentro do prazo. O GCAP funciona como uma calculadora oficial para esse tipo de operação."
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Imagem: Freepik
O que acontece se não pagar o imposto sobre lucro imobiliário até 30 dias após a venda do imóvel?
Segundo o advogado, muita gente se confunde achando que o imposto sobre o lucro imobiliário pode ser pago apenas na declaração do Imposto de Renda do ano seguinte. Mas não é assim que funciona.
"O imposto deve ser recolhido até 30 dias após a venda do imóvel. Caso isso não ocorra, o contribuinte paga multa de 20% sobre o valor do imposto devido, além de juros com base na taxa Selic, que atualmente está em torno de 15% ao ano. Ou seja, o valor total pode ficar até 35% mais caro. Por isso, ao vender um imóvel, é fundamental conversar com um contador ou advogado e providenciar o pagamento do imposto dentro do prazo."
Agora, se você usou o valor obtido com a venda para adquirir outro imóvel residencial, a boa notícia é que a legislação prevê uma forma de isenção total do imposto sobre o ganho de capital.
Renato explica que essa possibilidade de isenção do imposto sobre o ganho de capital existe desde 2005, por meio da chamada Lei do Bem (Lei nº 11.196/2005). A legislação permite que pessoas físicas tenham isenção total do imposto sobre o lucro imobiliário se utilizarem o valor da venda de um imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial, seja ele único ou múltiplos imóveis, desde que cumpram algumas regras.
"Por exemplo: se você possui um imóvel declarado por R$ 100 mil e o vende por R$ 800 mil, normalmente teria que pagar 15% de imposto sobre os R$ 700 mil de lucro. No entanto, se você usar todo esse valor (R$ 800 mil) para comprar outro imóvel residencial ou mais de um, desde que também sejam residenciais no prazo de até 180 dias (seis meses) após a venda, o imposto é zerado", explica o advogado.
Essa isenção, no entanto, só vale se:
O novo imóvel adquirido for residencial;
A compra ocorrer dentro do prazo de 180 dias;
O valor da venda for reaplicado integralmente na nova aquisição;
Não pode ser usado para comprar terrenos, construir ou reformar um imóvel;
Mas pode ser usado para quitar o financiamento de um imóvel residencial na planta.
"É uma regra muito vantajosa, mas exige atenção aos prazos e detalhes. Sempre vale consultar um contador ou advogado para garantir que a operação seja feita corretamente e dentro da legalidade", completa.
Se o novo imóvel adquirido tiver um valor inferior ao da venda, a isenção do imposto será proporcional. Por exemplo: se você tinha um imóvel declarado por R$ 100 mil e o vendeu por R$ 800 mil, o ganho de capital seria de R$ 700 mil. Caso você compre outro imóvel residencial por R$ 500 mil, os R$ 300 mil restantes não reaplicados serão tributados. Nesse caso, calcula-se a proporção dos R$ 300 mil dentro do ganho total (R$ 700 mil), e o imposto incidirá somente sobre essa parte.
"É importante destacar que essa análise deve ser feita em até 30 dias após a venda, prazo para pagamento do imposto. O processo está tão automatizado hoje que o próprio programa da Receita Federal (GCAP) já orienta o preenchimento correto: ele pergunta se você usou o valor da venda na compra de outro imóvel residencial, se foi total ou parcialmente, e solicita o valor efetivamente investido.
Com base nisso, o sistema calcula automaticamente o imposto devido, aplicando os fatores de redução e as regras de isenção proporcional. Por isso, é fundamental ter essas informações organizadas logo após a venda para evitar multas e garantir o preenchimento correto da declaração", orienta Renato Faria, sócio da área Tributária do escritório Martins Villac.
O advogado explica que mesmo que o novo imóvel adquirido não seja para uso próprio, mas sim para investimento, a isenção ainda é válida. A legislação não exige que você more no imóvel, apenas que ele seja residencial. Ou seja, é permitido utilizar o benefício mesmo que o imóvel comprado seja destinado à locação ou valorização futura.
"Inclusive, a lei permite a aquisição de mais de um imóvel residencial com o valor da venda, o que reforça o entendimento de que o foco está no tipo do bem, e não na finalidade de uso. Na prática, mesmo que você compre dois imóveis residenciais para alugar, ainda assim pode ter direito à isenção."
Um ponto muito importante: esse benefício só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos. Isso significa que investidores não podem vender imóveis com ganho de capital e usar essa isenção indefinidamente para adiar ou evitar o pagamento do imposto. A legislação impõe esse limite para evitar abusos e garantir o recolhimento dentro de uma lógica de planejamento fiscal.
"Aliás, esse prazo de cinco anos pode ser uma estratégia de planejamento tributário. Quem possui mais de um imóvel residencial pode avaliar qual deles teve maior valorização e, assim, decidir onde vale mais a pena aplicar o benefício. Em alguns casos, pode ser mais vantajoso pagar o imposto sobre um imóvel com ganho menor e guardar o benefício da isenção para aquele com ganho maior", conclui Faria.
A correta apuração e pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário são etapas essenciais para evitar multas e problemas com a Receita Federal. Utilizar o GCAP, respeitar os prazos e conhecer as regras de isenção, como a reinversão em outro imóvel residencial, pode gerar uma economia significativa. Além disso, o planejamento financeiro e tributário é fundamental para tomar decisões mais estratégicas, garantindo não apenas o cumprimento da lei, mas também a otimização dos recursos envolvidos em operações imobiliárias. Por isso, contar com orientação especializada é o melhor caminho para garantir a conformidade e aproveitar todos os benefícios previstos em lei.
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