Como regularizar um Imóvel: entenda os riscos e benefícios

Saiba por que manter seu imóvel regularizado é essencial para garantir segurança jurídica

Para muita gente, regularizar um imóvel parece complicado, caro e desnecessário, até que aparece um problema. Seja na hora de vender, financiar, alugar ou herdar, a falta de regularização trava negócios, desvaloriza o patrimônio e abre brechas para riscos jurídicos sérios.

Juliê, advogada e fundadora da JIMOB, empresa especializada em soluções jurídicas e técnicas no mercado imobiliário, explica que a regularização vai muito além da escritura. "O imóvel só está regular quando a matrícula está no nome do proprietário e a construção está 100% averbada."

O que é um imóvel irregular?

Um imóvel é considerado irregular quando:

• Não tem matrícula registrada em cartório.

• A construção não está averbada na matrícula.

• Possui dívidas atreladas, como IPTU.

• Há divergência entre os dados do IPTU, planta ou escritura.

• Está com pendências na Receita Federal (sim, isso também conta).

• A posse não foi oficialmente transferida, mesmo com escritura.

O imóvel irregular é um vilão?

 "Imóvel irregular não é vilão, mas pode virar um problema", diz Juliê. Entre os riscos:

• Perda de negócios por falta de financiamento.

• Desvalorização de até 30%.

• Impossibilidade de transferir a propriedade legalmente.

• Dificuldades em inventários e heranças.

• Riscos de penhora, mesmo sem matrícula.

E a advogava vai além: "Quem compra um imóvel irregular está herdando uma história que precisa ser analisada. E, às vezes, é possível regularizar, mas o comprador precisa saber onde está pisando."

Leia também: Posso vender o imóvel antes de concluir o inventário? 

Anistia Imobiliária: o perdão que vale ouro

Uma opção para legalizar imóveis é por meio da anistia da prefeitura. "É o perdão da irregularidade construtiva. Em São Paulo, por exemplo, ela foi prorrogada em 2024. É uma excelente oportunidade para quem construiu fora dos parâmetros exigidos pela lei."

Essa anistia não quita dívidas como IPTU, mas permite regularizar construções fora do padrão, como edículas transformadas em casas independentes - um dos principais entraves em financiamentos.

Posse x Propriedade: qual a diferença?

Ter a escritura não significa ser o dono legal. A verdadeira propriedade começa quando o nome está na matrícula. "Sem isso, você é apenas um posseiro", explica Juliê. E muitos imóveis herdados, comprados informalmente ou adquiridos por meio de contratos de gaveta estão nessa situação.

É possível vender um Imóvel Irregular?

Sim, mas com riscos. O famoso "contrato de gaveta" pode ser usado, mas não garante segurança jurídica. Imóveis irregulares não podem ser financiados e, por isso, custam menos, uma vantagem para quem investe com capital próprio, mas uma armadilha para quem não entende o que está comprando.

Quais documentos são necessários?

A resposta clássica do Direito se aplica: depende. Mas tudo começa com duas perguntas:

1. O imóvel tem matrícula?

2. O número do IPTU está correto e atualizado?

Se a resposta for não ou incerta, o primeiro passo é buscar essas informações. Muitas vezes, é possível localizar a matrícula ou até abrir uma nova com base em registros antigos (como transcrições anteriores a 1963).

Aproveite e confira em nosso Blog: Quais os custos para a realização do inventário?

Dívidas, Inventários e Irregularidades

• Imóveis com dívida de IPTU podem ser regularizados, mas é necessário, no mínimo, um parcelamento ativo para obter a certidão negativa.

• Imóveis em inventário também podem e devem ser regularizados, mesmo quando só se tem a posse.

• Reformas não informadas geram cobrança de impostos pela Receita Federal, mesmo anos depois. Isso mostra a importância de uma análise completa (muito além da matrícula e da prefeitura).

Regularizar vale a pena

Com uma análise técnica e jurídica bem feita, imóveis irregulares podem virar oportunidades. E, se forem legalizados, passam a valer mais, podem ser financiados e vendidos com segurança.

Como resume Juliê: "A gente trabalha com imóveis desde o sonho até a entrega das chaves. E, no meio disso tudo, a regularização é o que garante que esse sonho não vire pesadelo." 

FAQ - Dúvidas Frequentes sobre Regularização de Imóveis

1. O que significa regularizar um imóvel?
Significa garantir que a construção esteja registrada corretamente na matrícula do imóvel, que essa matrícula esteja atualizada com o nome do proprietário, e que não existam pendências legais, fiscais ou urbanísticas.

2. Imóvel irregular pode ser vendido?
Pode, mas com riscos. Geralmente é feito por contrato de gaveta, o que não garante segurança jurídica. Além disso, imóveis irregulares não podem ser financiados.

3. Como saber se meu imóvel é irregular?
Comece verificando se ele tem matrícula e se essa matrícula está no seu nome. Compare também as metragens e dados com o IPTU e a prefeitura. Uma análise 360º é essencial.

4. O que é anistia imobiliária?
É o perdão da prefeitura para construções que estão fora do padrão permitido. Permite regularizar imóveis sem precisar demolir ou refazer obras, desde que cumpram os critérios estabelecidos no decreto.

5. Posso regularizar um imóvel com dívida de IPTU?
Sim. Em muitos casos, é possível iniciar a regularização com o parcelamento da dívida e obter a certidão positiva com efeitos de negativa.

6. O que é posse e o que é propriedade?
Posse é quando você ocupa e usa o imóvel. Propriedade é quando seu nome está na matrícula registrada no cartório. Sem isso, você é apenas um posseiro, mesmo com escritura em mãos.

7. Imóveis em inventário podem ser regularizados?
Sim, mesmo que estejam apenas em posse e ainda não tenham matrícula no nome dos herdeiros. A regularização durante o inventário pode facilitar a partilha e evitar problemas futuros.

8. Quais são os documentos básicos para regularização?
Depende do caso, mas geralmente se começa com: matrícula, IPTU atualizado, planta do imóvel e histórico de propriedade. Um especialista pode ajudar a identificar documentos adicionais conforme a situação.

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