Como funciona o financiamento imobiliário para imóveis adquiridos via leilão?

Entenda as etapas, regras e cuidados para financiar um imóvel arrematado em leilões

Adquirir um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade para quem deseja economizar na hora de fazer negócio no mercado imobiliário. Tanto para morar quanto para investir, o leilão pode ser uma forma de viabilizar sua compra devido ao valor abaixo do mercado.

No entanto, muitas pessoas têm dúvidas sobre a possibilidade de financiar esse tipo de compra e quais são as particularidades desse processo. 

Neste artigo, você descobre como funciona o financiamento imobiliário para imóveis adquiridos via leilão, os cuidados necessários e o passo a passo.

O que é um leilão de imóveis?

Leilão de imóveis é uma modalidade de venda onde o imóvel é ofertado ao público, geralmente devido a inadimplência ou cobranças judiciais, e arrematado pelo maior lance. Existem três tipos principais de leilão:

• Leilão Judicial: realizado via processo judicial, normalmente exige pagamento à vista e não permite financiamento;

• Leilão Extrajudicial: organizado por bancos, que retomam imóveis por falta de pagamento e geralmente permitem financiamento;

• Leilão Particular: organizado pelo próprio proprietário ou empresas especializadas, podendo ter regras específicas.

A possibilidade de financiamento é mais comum com leilões extrajudiciais, nos quais o banco que promove o leilão pode oferecer linhas de crédito para os imóveis disponíveis.

É possível financiar um imóvel adquirido em leilão?

Sim, é possível financiar imóveis adquiridos em leilão, especialmente quando são leilões extrajudiciais organizados por bancos. Muitas instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú e Bradesco, oferecem linhas de crédito específicas para imóveis leiloados.

No entanto, é importante entender que:

• Nem todos os imóveis vendidos em leilão são financiáveis;

• O edital do leilão precisa especificar a possibilidade de financiamento;

• Imóveis vendidos em leilão judicial geralmente não permitem financiamento, sendo o pagamento à vista ou parcelamento diretamente com a entidade judicial;

• O imóvel precisa estar regularizado, com matrícula atualizada, sem dívidas pendentes que impeçam a transferência ou aprovação do financiamento;

Em resumo, os bancos analisam os mesmos critérios de um financiamento tradicional, como análise de crédito pessoal, avaliação do imóvel, e conferência documental, mas adaptados à situação peculiar de compra via leilão.

Saiba mais: É seguro comprar um imóvel em leilão? 

O comprador precisa ter o dinheiro para arrematar o imóvel?

Não é obrigatório ter o dinheiro integral à vista para participar de todos os leilões, mas isso depende do tipo de leilão e das condições específicas previstas no edital.

No caso dos leilões extrajudiciais, que são os mais comuns para permitir o financiamento, o procedimento costuma ser o seguinte:

• Antes de fazer a proposta (dar o lance), o interessado precisa buscar a aprovação prévia do financiamento junto a um banco ou instituição financeira;
• O lance que você oferece no leilão já deve estar condicionado a esse financiamento aprovado, ou seja, o lance pode ser financiado, não sendo obrigatório pagar 100% do valor à vista no momento do arremate;
• Quando o comprador arrematar o imóvel, a instituição financeira responsável pelo financiamento vai validar o lance, confirmando que o crédito está liberado para finalizar a compra;
• Assim, apesar de a arrematação ocorrer em momento único, o pagamento ao leiloeiro (ou vendedor) será feito via financiamento aprovado previamente, sem a necessidade do comprador dispor de todo o valor em dinheiro no ato do leilão.

Portanto, no leilão extrajudicial, o comprador não necessariamente precisa ter todo o dinheiro à vista no momento do lance. Ele deve, sim, ter a aprovação prévia do financiamento e o lance tem que ser validado pela instituição financeira antes de ser aceito. O pagamento será efetuado pelo banco financiador depois da arrematação, conforme o contrato de crédito aprovado.

Esse formato protege tanto o comprador (que não precisa dispor de alta quantia na hora) quanto o banco (que assegura a viabilidade do financiamento) e o leiloeiro (que recebe a garantia do pagamento).

Para participar com segurança:

• Busque a aprovação de crédito com antecedência no banco;

• Leia atentamente o edital para conhecer as regras de pagamento e se o financiamento é aceito;

• Conte com orientação jurídica para esclarecer os prazos e condições.

A necessidade de arrematar com pagamento à vista costuma ser em leilões judiciais ou quando o financiamento não estiver pré-aprovado, enquanto nos leilões extrajudiciais o financiamento prévio permite ofertar lances sem a necessidade de todo o valor em dinheiro no momento do lance

Quais são as principais etapas para financiar um imóvel de leilão?

1. Escolha e leitura do edital

Verifique se o leilão permite financiamento e analise as condições, valores mínimos dos lances, custos adicionais e situação do imóvel.

2. Participação no leilão

Faça seu lance se certificando se é necessário ter uma parte do valor à vista (entrada ou lance inicial).

3. Arrematação do imóvel

Após vencer o leilão, você recebe o auto de arrematação que comprova a compra.

4. Solicitação do financiamento

Apresente o auto de arrematação e documentos pessoais ao banco para análise de crédito.

5. Análise e aprovação

O banco avalia o imóvel (condições legais e físicas), seu perfil financeiro e a documentação.

6. Assinatura e liberação

Com a aprovação, o banco paga o valor financiado ao leiloeiro ou vendedor e você assume as parcelas do financiamento.

7. Registro do imóvel

É fundamental providenciar a escritura e registro para garantir a transferência de propriedade.
 

O que você precisa saber sobre financiamento de imóveis em leilão

• Imóvel ocupado: alguns imóveis leiloados podem estar ocupados pelo antigo proprietário, o que pode atrasar a posse;
• Despesas e dívidas: verifique se existem débitos de IPTU, condomínio, contas de água e energia que o comprador pode ter que assumir;
• Planejamento financeiro: além da entrada, considere taxas, impostos, comissão do leiloeiro (geralmente 5%), e despesas com documentação;
• Assessoria jurídica: é recomendável contar com o apoio de um advogado especializado para analisar o edital, o imóvel e garantir segurança jurídica na compra.

Condições de financiamento e bancos que oferecem

• Entrada: geralmente varia entre 5% a 30%, dependendo do banco e do perfil do comprador.
• Prazos: podem ser de 10 a 35 anos para quitação.
• Taxas de juros: variam conforme banco e análise de crédito.
• Principais bancos: Caixa Econômica Federal (conhecida por flexibilizar condições em leilões), Banco do Brasil, Itaú e Bradesco.

Cada banco possui regras específicas, e é fundamental consultar quais documentos e condições eles exigem para o imóvel que deseja financiar.

O financiamento em leilões vale a pena?

Financiar um imóvel adquirido em leilão pode ser uma excelente estratégia para comprar um imóvel abaixo do valor de mercado, com condições de pagamento facilitadas pelo financiamento. Isso porque o financiamento permite diluir o valor pago ao longo do tempo, facilitando o acesso a imóveis que, de outra forma, exigiriam pagamento em dinheiro à vista.

No entanto, fique atento aos riscos e desafios, como possuir segurança jurídica, analisar a documentação do imóvel com cautela e contar com auxílio profissional para evitar surpresas.

Entendendo todos os detalhes e com um bom planejamento, o financiamento imobiliário para imóveis adquiridos via leilão pode ser uma oportunidade de investir ou conquistar a casa própria, aproveitando condições diferenciadas no mercado.

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Referência:

• Formas de pagamento dos imóveis comprados em leilão | Jusbrasil