Como dividir imóvel financiado no divórcio?

Saiba para quem fica o imóvel e as dívidas do financiamento

Quando o assunto é divisão de bens na separação, o comum é que o mais importante seja o tipo de acordo feito pelo casal no casamento. No Brasil, a união parcial de bens é a mais utilizada, mesmo quando o casal não opta por nenhum tipo. No entanto, quando falamos sobre um imóvel financiado, a solução pode ser um pouco mais complicada, afinal, a compra de um imóvel é uma negociação entre o proprietário, o banco e o comprador, nesse caso, o casal.

Então, como dividir um imóvel financiado no divórcio? Dessa vez, não há apenas uma resposta, mas sim algumas opções, dependendo de cada caso e da preferência do até então casal. Assim, as principais opções são: vender o imóvel e dividir o valor restante; um cônjuge fica com o imóvel e assume o saldo devedor, pagando uma compensação ao outro cônjuge; dividir o imóvel de forma desigual, mas a parte que ficar com mais deve pagar imposto sobre o que exceder.

Por isso, a divisão do imóvel vai depender de fatores como o regime de bens adotado pelo casal, as cláusulas do contrato de financiamento e as decisões acordadas entre os cônjuges. Quer saber mais sobre as possibilidades na hora de dividir um imóvel financiado no divórcio? Continue a leitura e confira.

Qual é a influência do regime de bens adotado no casamento?

O regime de bens escolhido no casamento determina como o patrimônio será partilhado. Os regimes mais comuns no Brasil são:

• Comunhão parcial de bens: todos os bens adquiridos durante o casamento são considerados patrimônio comum, independentemente de estarem em nome de um ou ambos os cônjuges. Se o imóvel financiado foi adquirido enquanto o casal estava casado, ele entra na divisão e deve ser partilhado igualmente, mesmo que o financiamento esteja em nome de apenas um deles. Aqui também vale uma ressalva: quando o imóvel é comprado antes do casamento, mas a dívida do financiamento continua sendo paga depois, o parceiro pode ter direito proporcional.

• Comunhão universal de bens: todos os bens, adquiridos antes ou durante o casamento, são partilhados. Assim, o imóvel financiado será dividido entre o casal, independentemente de quando foi comprado ou quem está pagando as parcelas.

• Separação total de bens: cada cônjuge possui o que estiver em seu nome, e os bens não são automaticamente partilhados no divórcio. No entanto, se o casal adquiriu o imóvel em conjunto, ele poderá ser dividido, conforme acordado ou de acordo com a participação de cada um no financiamento.

• Participação final nos aquestos: este regime é menos comum e prevê que cada cônjuge tem o direito de partilhar apenas os bens adquiridos de forma onerosa durante o casamento. Em um divórcio, os bens comprados durante o casamento são divididos, mas os bens anteriores ao matrimônio permanecem de propriedade individual.

Quais as opções para dividir o Imóvel Financiado?

Imagem: Freepik

Depois de considerar o regime de bens, o casal deve decidir como dividir o imóvel financiado. Confira as principais opções abaixo.

• Venda do imóvel e quitação da dívida: uma alternativa comum é vender o imóvel e usar o valor para quitar o saldo devedor com o banco. O restante é dividido entre o casal de acordo com o regime de bens. Essa opção é vantajosa quando nenhum dos cônjuges quer ou pode assumir o financiamento sozinho.

• Transferência do financiamento para um dos cônjuges: se um dos cônjuges deseja manter o imóvel, ele pode assumir o financiamento integralmente. Nesse caso, é necessário que o banco responsável pelo financiamento aceite a transferência de dívida, considerando a capacidade financeira do cônjuge que ficará com o imóvel. Este processo é conhecido como “cessão de direitos”, e o cônjuge que permanece com o imóvel assume todas as obrigações com a instituição financeira. Nesse caso, a parte que ficar com o imóvel também deve indenizar a parte do seu ex-cônjuge, pagando o equivalente a 50% sobre as parcelas já quitadas, e assumir o restante do financiamento sozinha.

• Divisão das parcelas do financiamento: em alguns casos, os cônjuges optam por manter o financiamento em nome de ambos e dividir as parcelas até que o imóvel seja totalmente quitado, adiando a venda ou a partilha final para o término do financiamento. Essa alternativa exige um bom relacionamento entre os ex-cônjuges e um acordo claro sobre os direitos e responsabilidades de cada um até o fim do pagamento. É indicado que esse acordo seja formalizado.

Para dividir o imóvel financiado no divórcio, é necessário levar em conta alguns critérios. São eles:

• Valor atribuído ao imóvel, pelo mercado, na época da separação e não a soma das parcelas pagas do financiamento;

• Variação de seu valor, no decorrer dos anos, seja na sua valorização através da realização de benfeitorias ou, ainda, na sua desvalorização por qualquer deterioração que possa ocorrer. Muitas vezes a valorização e desvalorização estão ligadas ao local, não ao imóvel em si;

• Valor do bem será calculado sobre o seu valor de mercado, excluindo o saldo devedor contratado junto ao banco.

Tudo isso deve ser apurado na data da separação, e não na data da compra. Por isso, o acordo entre as partes pode ser a melhor opção para ambos.

O que mais você precisa saber sobre a divisão de um imóvel financiado no divórcio

Dividir um imóvel financiado no divórcio também tem implicações legais e financeiras que precisam ser consideradas. Listamos as principais delas a seguir.

• Impostos e Custos de Transferência: Caso haja transferência de titularidade do imóvel para um dos cônjuges, podem incidir custos com o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e outras taxas de cartório. Esses valores devem ser considerados e acordados entre as partes. Essa é a mesma taxa paga quando o imóvel é comprado, pois se deve ao processo de transferência de propriedade. Ou seja, sempre que um imóvel tem um novo proprietário, esse processo precisa ser feito.

• Documentação e concordância do banco: como dito logo no início, o financiamento é um contrato com a instituição financeira, e qualquer alteração de titularidade ou cessão de direitos depende de aprovação do banco. A capacidade financeira do cônjuge que pretende assumir o imóvel é reavaliada pela instituição e depende da sua aprovação para acontecer.

• Equilíbrio patrimonial: para evitar futuras disputas, é recomendável que todas as decisões sejam formalizadas em um acordo de divórcio, com detalhamento sobre a divisão do imóvel, as obrigações com o financiamento e a responsabilidade por taxas e impostos.

O que pode ajudar nesse processo?

Em muitos casos, a mediação ou a assessoria de um advogado especializado em direito de família pode facilitar o processo de divisão de um imóvel financiado no divórcio. Um mediador pode ajudar o casal a chegar a um acordo equilibrado, levando em conta as necessidades de cada um, as obrigações com o banco e os direitos legais.

Formalizar todas as decisões é indispensável para garantir que ambas as partes cumpram o acordo, evitando problemas no futuro.

Conclusão

Dividir um imóvel financiado no divórcio é um processo que exige planejamento e diálogo, em que é grandemente recomendada assessoria jurídica. Com base no regime de bens e nas opções de partilha, é possível encontrar uma solução que atenda às necessidades de ambos os cônjuges, respeitando não apenas as obrigações financeiras com o banco, mas também o limite de orçamento de cada um.

Seja por meio da venda do imóvel, transferência de financiamento ou outra alternativa, é fundamental que as decisões sejam documentadas e acompanhadas por profissionais qualificados para garantir um divórcio mais tranquilo e justo.