Como calcular o lucro imobiliário?

Entenda de forma simples como calcular o imposto sobre o lucro na venda de imóveis e saiba quando é possível reduzir ou até isentar o pagamento.

Na hora de vender um imóvel, muitas pessoas ficam em dúvida sobre como calcular o lucro imobiliário e quanto precisam pagar de imposto à Receita Federal. Para esclarecer o tema, conversamos com a contadora Jéssica Garcia, CEO da d3contadora e especialista em Imposto de Renda, que explica de forma prática como fazer esse cálculo e quando é possível ter isenção ou redução do imposto.

Continue a leitura e fique por dentro!

O que é lucro imobiliário?

O lucro imobiliário (ou ganho de capital) é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição de um imóvel. Ou seja, é o ganho efetivo que o proprietário teve na operação.

Por exemplo: se uma pessoa comprou um apartamento por R$200 mil e vendeu por R$500 mil, o lucro imobiliário é de R$300 mil.

É sobre esse valor que incide o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital, cobrado pela Receita Federal.

Leia também: O que é o lucro imobiliário e como funciona no Imposto de Renda? 

Como calcular o lucro imobiliário?

De forma simples, o cálculo é feito da sehuinte forma:

Lucro imobiliário = Valor de venda – Valor de compra – Custos dedutíveis (como benfeitorias e taxas de corretagem)

Sobre o resultado, aplica-se uma alíquota de 15%, que é a base para a maioria dos contribuintes.

A contadora Jéssica Garcia explica que “para a conta de padeiro, 15% serve. Então, nem precisa de uma calculadora: comprou por R$200 mil, vendeu por R$500 mil, sobre os R$300 mil de diferença, aplica 15%. Considera isso.”

Ela ressalta, no entanto, que a alíquota pode aumentar em casos de lucros muito altos:

“A menos que estejamos falando de valores acima de R$5 milhões, que podem subir para até 22,5%, 15% é a base para a maioria das pessoas.”

Custos que podem reduzir o lucro tributável

Algumas despesas podem ser abatidas do lucro e, consequentemente, diminuir o valor do imposto a pagar. Entre elas estão:

• Benfeitorias realizadas no imóvel (reformas, ampliações, troca de revestimentos etc.), desde que comprovadas com nota fiscal ou recibos válidos;

• Taxa de corretagem e comissões pagas na compra ou venda;

• Custos de escritura e registro;

• Despesas com ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Essas deduções reduzem o ganho líquido e podem fazer o contribuinte pagar menos imposto ou até se enquadrar em alguma isenção.

Leia também: Como pagar menos Lucro Imobiliário com benfeitorias e recibos  

Qual é a alíquota do lucro imobiliário?

A alíquota varia conforme o valor do lucro obtido, seguindo a tabela da Receita Federal:

Para a maioria dos contribuintes, a contadora reforça que a alíquota de 15% é a regra geral.

Quando o lucro imobiliário é isento de imposto?

Existem algumas situações em que o contribuinte não precisa pagar o imposto sobre o lucro imobiliário, entre elas:

1. Venda de imóvel de até R$ 440 mil, desde que o vendedor não tenha feito outra venda nos últimos 5 anos;
2. Uso do valor da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias (isenção parcial ou total);
3. Imóveis adquiridos até 1969, que possuem isenção total do imposto;
4. Imóveis herdados, dependendo da data e do tipo de transmissão.

Jéssica lembra que é importante avaliar cada caso com um contador especializado, para garantir que o cálculo e o enquadramento estejam corretos.

Quando e como o imposto deve ser pago?

O prazo para pagamento do imposto é até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor da venda.

Toda venda recebe o dinheiro, e você tem um mês para pagar o imposto. Se receber parcelado, todo mês tem que pagar um pouquinho do imposto, conforme eu recebo.

O pagamento é feito via DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal), gerado pelo programa GCAP (Ganho de Capital), disponível no site da Receita.

O que acontece se eu não pagar o lucro imobiliário?

Caso o contribuinte não pague o imposto dentro do prazo, o valor passa a ser acrescido de multa e juros diários.

A cada dia que passa, multa e juros vão sendo aplicados. Por isso, é importante calcular e pagar dentro do prazo, para evitar problemas com a Receita e aumentar o valor da dívida..

Leia também: O que acontece se eu não pagar o lucro imobiliário?  

Conclusão

Calcular o lucro imobiliário pode parecer complicado, mas com a orientação correta é possível entender como o imposto funciona, planejar a venda e até reduzir o valor a pagar por meio de deduções e isenções legais.

Para a maioria dos casos, 15% é a base. Mas o importante é entender as regras, aplicar as deduções certas e pagar dentro do prazo.

Se você está pensando em vender um imóvel, procure um contador especializado em ganho de capital para fazer o cálculo correto e evitar surpresas com a Receita Federal.

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