Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?

Valor da multa deve constar em contrato e seguir Lei do Inquilinato

A multa por quebra de contrato de locação, ou seja, quando o inquilino decide sair do imóvel antes do prazo previsto, costuma assustar. Mas seguindo o que determina a Lei do Inquilinato, o "prejuízo" pode ser menor do que muita gente pensa. Neste artigo, você confere como calcular a multa por quebra de contrato, além de ficar por dentro de outras regras para fazer valer esse pagamento. 

O que é a multa por quebra de contrato de aluguel?

A multa por quebra de contrato é juridicamente conhecida como "multa compensatória". A primeira coisa que inquilino e locador (proprietário) precisam saber é que essa é uma cláusula que, obrigatoriamente, precisa constar no contrato, conforme determina o artigo 4 da Lei 8245, que diz:

Art. 4º  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei n.º 12.744, de 2012)

Quando o valor da multa por desocupação antecipada não for estipulado no contrato, ela não pode ser cobrada, conforme determina a legislação vigente.

No máximo, a legislação obriga o inquilino a comunicar que pretende desocupar o imóvel para não gerar conflito sobre a posse do imóvel.

Como calcular o valor da multa de aluguel?

Confira o passo a passo para calcular a multa referente à desocupação antecipada da locação.

1)      Ver no contrato o valor total da multa;

2)      Dividir a multa por mês com base no tempo total de contrato;

3)      Verificar quantos meses faltam para acabar o contrato;

4)      Considerando o resultado da divisão do item 2 desta explicação, somar os meses restantes.

Exemplo: 

• Multa é 3 vezes o valor do aluguel. 

• O aluguel atual é de R$1.000.

• A multa total, que consta no contrato, é de R$3.000.

• O contrato é de 30 meses.

• A multa de R$3.000 é dividida por 30, que é igual a R$100 por mês.

• Vamos supor, nesse exemplo, que faltam 4 meses para acabar o contrato. 

• 4 x R$100 = R$ 400.

• Ou seja, a multa compensatória, nesse exemplo, é de R$ 400 reais.

Multa abusiva: o que fazer?

Caso a multa seja abusiva, ou seja, foi estipulado em contrato uma multa extremamente alta, o inquilino pode se recusar a pagar e negociar um preço mais justo.

Caso não se sinta confortável com o valor da negociação, a justiça pode rever o valor caso o locador (proprietário) ingresse com uma ação de cobrança. No entanto, o inquilino precisará se defender contratando um advogado, podendo sair mais caro para as duas partes.

Além disso, o inquilino pode ingressar com uma ação, mas precisa lembrar de considerar o valor da multa somado a outras questões jurídicas. Desse modo, muitas vezes negociar fica mais em conta para ambas as partes.

Por isso, a dica é: negociar o valor da multa ANTES de assinar o contrato de locação.

Antes de assinar o contrato, negocie a isenção da multa após 12 meses

Outra dica muito importante é o futuro inquilino, antes de assinar o contrato, negociar a isenção da multa após cumprir o contrato por um ano.

Esse tipo de negociação é bastante comum, e beneficia exclusivamente o inquilino.

O mais importante é que essa negociação tem que ser incluída no contrato de locação, já na fase inicial das negociações, por meio de uma cláusula específica.

Muitos locadores (proprietários) aceitam, mas o mais comum é a isenção começar a valer após 18 ou 24 meses (1 ano e meio ou 2 anos).

Nessa cláusula específica, também é comum exigir que, após esse prazo de isenção, o inquilino informe que pretende deixar o imóvel com antecedência de 30 ou 60 dias, para então ter direito à isenção.

Saiba mais: Posso ter isenção de multa no contrato de locação após 12 meses?

Lembre-se

Contar com o suporte de uma imobiliária faz toda a diferença na hora de alugar um imóvel, garantindo que o contrato esteja claro e que os direitos de ambas as partes sejam respeitados.

Essa assessoria ajuda a evitar surpresas desagradáveis, como multas abusivas, além de facilitar negociações mais justas.

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